受契稅調(diào)整等利好政策和“滬九條”調(diào)控新政影響，3月上海的二手樓市經(jīng)歷了“過(guò)山車”般的冷暖悲喜。新政后日成交量較前期近乎砍半，“滬九條”調(diào)控政策凸顯。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月二手住宅成交5.7萬(wàn)套，環(huán)比增加112.15%，同比增加170.77%。成交均價(jià)26622元/平方米，環(huán)比上漲2.0%。而這一交易量也是僅次于2013年3月的歷史第二高點(diǎn)。由于低價(jià)產(chǎn)品成交活躍，拉低了整體水平，上周新建商品住宅成交均價(jià)為32916元/平方米，環(huán)比下跌3.4%。

　　二手房掛牌價(jià)紛紛降

　　上海3月的二手房樓市，在“滬九條”后成交量減半，外環(huán)尤其明顯。信義房屋企研室監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)二手房的日成交量走勢(shì)圖，上海二手房24日成交猛增至0.44萬(wàn)套，之后成交量開(kāi)始逐漸銳減，保持在1000套左右，僅為3月前期的一半水平，由此可以看出“滬九條”的調(diào)控效果已顯現(xiàn)。

　　從具體區(qū)域來(lái)看，各地出現(xiàn)了分化，其中外環(huán)外受政策影響最大。對(duì)比3月1-24日和25-31日的平均日成交量，內(nèi)環(huán)內(nèi)下降幅度在24%左右，而外環(huán)外成交量下降幅度在39%左右。外環(huán)外是外地人口購(gòu)房的主要區(qū)域，“滬九條”限購(gòu)政策的加碼對(duì)于該區(qū)域的市場(chǎng)影響十分大。

　　記者了解到，3月前期房東普遍看好后市，“跳價(jià)”行為見(jiàn)怪不怪，出售誠(chéng)意度不高。還有一部分置換型購(gòu)房者屬于“被動(dòng)加價(jià)”，自己看中的房源跳價(jià)了，為了避免置換過(guò)程中的損失，自己在售的房源也順勢(shì)漲價(jià)。 

　　但調(diào)控新政也轉(zhuǎn)變了買賣雙方的地位，清明小長(zhǎng)假3天，剛需、剛改為主的中環(huán)以外區(qū)域門店來(lái)客量比平時(shí)減少4-5成，而類似陸家嘴這樣的中心區(qū)門店來(lái)客量比平時(shí)減少7-8成。記者從中原地產(chǎn)江橋分行了解到，新政后看房者減少了5-6成，買家的心情從急迫轉(zhuǎn)為淡定，賣家的心態(tài)也開(kāi)始趨于理性。 

　　“原先賣家掛牌很少聽(tīng)取中介的意見(jiàn)，成交價(jià)再加上心理預(yù)期，掛牌價(jià)總是會(huì)高出一截。但目前價(jià)格紛紛下調(diào)，一套房的掛牌價(jià)可下調(diào)10萬(wàn)-30萬(wàn)，基本接近1、2月的價(jià)格水平。”據(jù)中介人員介紹，一套嘉華苑70平方米的復(fù)式，3月初掛牌價(jià)為430萬(wàn)元，新政出臺(tái)后，賣家了解市場(chǎng)行情后把價(jià)格下調(diào)到370萬(wàn)，直降了60萬(wàn)元。 

　　新房剛需、剛改占主力 

　　新房方面，上周末恰逢清明小長(zhǎng)假，多種因素疊加，成交量跳水。上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示。上周新建商品住宅成交面積28.4萬(wàn)平方米，環(huán)比減少60.4%。從成交流量來(lái)看，工作日穩(wěn)定在4萬(wàn)-5萬(wàn)平方米/天。 

　　近期市場(chǎng)最大的特點(diǎn)是剛需發(fā)力。從交易區(qū)域來(lái)看，閔行受到新盤“滿庭春雅苑”入市的推動(dòng)，成交排名第一。上周金山、青浦表現(xiàn)活躍，勢(shì)頭蓋過(guò)了嘉定、松江這樣剛需接受度相對(duì)較高的區(qū)域，排名第二和第三，成交面積分別為4萬(wàn)平方米和3.6萬(wàn)平方米。從成交排名前十的項(xiàng)目來(lái)看，均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米的剛需盤占到3席，依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了不少買家。 

　　上周供應(yīng)再創(chuàng)新高，為43.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增加45.4%。從供應(yīng)產(chǎn)品來(lái)看，為剛需或剛改類產(chǎn)品，所有推盤項(xiàng)目單價(jià)幾乎都在4萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。相比之下，剛改類占據(jù)主導(dǎo)地位，占比達(dá)72.1%，占比比前期增加3成。當(dāng)期入市最大的項(xiàng)目為綠地佘山名苑，供應(yīng)量達(dá)到5.3萬(wàn)平方米，主推68平方米2房和88平方米3房，報(bào)價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米。