預(yù)計今年銷售價格將最多下跌5%，銷售面積將減少3%到7%，從而導(dǎo)致整體銷售金額萎縮8%到12%

　　投資者網(wǎng) 李寧

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)的走勢成為歲末年初最引人關(guān)注的話題。菏澤、廣州、杭州、珠海、衡陽已經(jīng)開始了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控放松。

　　2019年，房價走勢如何?房地產(chǎn)成交面積如何?房企當(dāng)前面臨的最大壓力是什么?地產(chǎn)調(diào)控是否將全國性放松?帶著這些問題，投資者網(wǎng)研究員日前專訪了國際著名評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評級企業(yè)評級部門大中華地產(chǎn)行業(yè)資深董事兼分析經(jīng)理葉翱行。

　　葉翱行常駐香港，領(lǐng)導(dǎo)一個分析師團(tuán)隊，負(fù)責(zé)評估中國和香港的房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)和零售地產(chǎn)租賃和投資信托等地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)信用質(zhì)量。

　　在加入標(biāo)普之前，他曾在新加坡和倫敦?fù)?dān)任過渣打銀行企業(yè)信用組合經(jīng)理，專注于結(jié)構(gòu)性信用產(chǎn)品和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表管理。他還曾經(jīng)在香港從事過貸款發(fā)行工作，為大中華區(qū)和韓國的企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)安排銀團(tuán)融資。

　　2019年銷售面積將下降7% 銷售金額將萎縮12%

　　投資者網(wǎng)：對于2019年中國房地產(chǎn)市場預(yù)期(包括銷售價格、銷售面積等)，您怎么看?

　　葉翱行：我們認(rèn)為中國樓市已經(jīng)見頂。先從2018年下半年來看，開發(fā)商未能像往常一樣迎來“金九銀十”的火爆行情，持續(xù)兩年多的銷售額強(qiáng)勁增長已成過去。房地產(chǎn)屬于周期性行業(yè)，由盛轉(zhuǎn)衰人們多有預(yù)料。但恰逢信貸環(huán)境不利，此次退潮無異雪上加霜。標(biāo)普全球評級預(yù)計，經(jīng)營環(huán)境的下行將帶來差異化的信用影響。有的開發(fā)商將迎來機(jī)遇，有的開發(fā)商則將面臨危險。

　　同時，開發(fā)商已經(jīng)在有選擇地加大促銷力度來提高銷售去化率。由于合約銷售金額的完成進(jìn)度仍落后于去年同期，簽約數(shù)量也因為購房者觀望心理加重而萎靡不振，因此進(jìn)一步降價的可能性較大。到2019年，市場競爭必定進(jìn)一步加劇。

　　綜上所述，我們預(yù)計今年銷售價格將最多下跌5%，銷售面積將減少3%到7%，從而導(dǎo)致整體銷售金額萎縮8%到12%。但大多數(shù)受評開發(fā)商應(yīng)該會像以前周期一樣，取得高于行業(yè)平均的銷售業(yè)績。嚴(yán)酷環(huán)境之下，實力弱的開發(fā)商將退出市場，并把放棄的項目轉(zhuǎn)賣給大開發(fā)商換取現(xiàn)金，領(lǐng)先開發(fā)商將趁勢攻城略地。

　　投資者網(wǎng)：2019年土地市場，比如一二線城市及以下城市走勢如何?

　　葉翱行：今年土地成交數(shù)量及價格將會繼續(xù)下降，延續(xù)去年年初以來趨勢。但我們預(yù)計一二線城市的土地價格仍將更為堅挺，因為這些城市供地規(guī)模小，需求卻大。

　　在市場上行期，開發(fā)商已經(jīng)大量補(bǔ)充土地儲備，同時對業(yè)務(wù)的地域覆蓋范圍進(jìn)行了擴(kuò)張或調(diào)整。在擴(kuò)張速度放緩的情況下，這些儲備應(yīng)該能夠維持更長時間的開發(fā)需求，從而降低土地補(bǔ)給需求。

　　值得注意的是，融資難、融資貴的問題愈加突出，用于支持土地收購的部分融資渠道已經(jīng)關(guān)閉，迫使開發(fā)商越來越多地依賴更為便宜的項目收購，而非利用招拍掛作為獲取土地資源的渠道。

　　投資者網(wǎng)：最近一些城市開始放松房地產(chǎn)調(diào)控，您認(rèn)為今年放松會不會成為全國性普遍現(xiàn)象?您對放松的方式如何看?比如放松房地產(chǎn)企業(yè)融資或限購限價。

　　葉翱行：我們認(rèn)為放松方式應(yīng)該會是有限和逐步進(jìn)行，而非普遍大規(guī)模地松綁。主要放松方向應(yīng)該多來自限購限價，融資方面會有改善，特別針對解決再融資需求增加，但不會使用融資渠道刺激房地產(chǎn)市場，增加行業(yè)杠桿風(fēng)險。

　　流動性與再融資是開發(fā)商最主要風(fēng)險

　　投資者網(wǎng)：再融資方面，我們近期看到有些成本非常高，年利率15%都有，這么高融資成本是否對房企造成很大壓力?據(jù)您了解，投資者目前對上市房企最大的擔(dān)憂是什么?

　　葉翱行：壓力的確有增，但外債只是開發(fā)商融資的某一部份，總體成本一般還算可承擔(dān)，而且并無明顯高于上周期(2014/15年)。投資者主要擔(dān)心銷售放緩加上高短期/非標(biāo)債務(wù)帶來的流動性壓力會否加劇小型開發(fā)商違約風(fēng)險。

　　目前而言，流動性和再融資是開發(fā)商面臨的最主要風(fēng)險。無論是非標(biāo)融資受打壓、境內(nèi)債券僅限再融資用途，還是境外債券收益率的大幅上浮，所有重要融資渠道都已變得狹窄，融資環(huán)境的嚴(yán)苛程度已是數(shù)年未見。

　　由此，銷售前景黯淡且未主動做好財務(wù)規(guī)劃的弱小開發(fā)商可能會出現(xiàn)流動性缺口。開發(fā)商面臨大量債務(wù)到期壓力，主要為境內(nèi)債券，以及在當(dāng)年執(zhí)行回售的可回售債券。小型開發(fā)商將不得不承受更高的票面利率。甚至對于部分公司而言，由于投資者需求耗盡，新債發(fā)行已經(jīng)完全不為可行。

　　投資者網(wǎng)：如果全國性放松開始的話，有什么措施可以避免房價像以前那樣大幅度上漲、暴漲?

　　葉翱行：整體為了避免大幅度暴漲，我們并不預(yù)料會有全國性的放松。

　　投資者網(wǎng)：房企做大越強(qiáng)或者說小規(guī)模的差，這樣的分化是不是越來越明顯?房地產(chǎn)行業(yè)的整合與集中度提升是否是未來幾年的發(fā)展趨勢?

　　葉翱行：在融資緊缺的環(huán)境下，銷售回款仍是最可靠的現(xiàn)金來源。因此多數(shù)開發(fā)商都將重點放在銷售去化上面，為了爭取早日回款，或?qū)⒉幌Ы档蛢r格。在產(chǎn)品定位、地段選擇、推盤節(jié)奏和戰(zhàn)術(shù)方面展現(xiàn)出強(qiáng)大執(zhí)行能力的企業(yè)，可能會有足夠?qū)嵙υ诮祪r潮流中吸納爛尾資產(chǎn)。行業(yè)整合在數(shù)年前就已經(jīng)開始，但現(xiàn)在加快了節(jié)奏。

　　投資者網(wǎng)：如果從更長周期，比如5到10年，您對中國房地產(chǎn)行業(yè)或者說城鎮(zhèn)化步伐如何看待?

　　葉翱行：難以判斷，雖然開發(fā)商一般相信全國銷售規(guī)模已經(jīng)大概到頂，但城鎮(zhèn)化與改善型需求將繼續(xù)支撐行業(yè)發(fā)展。