12月9日消息，由證券日?qǐng)?bào)發(fā)起并主辦的“第十二屆中國(guó)證券市場(chǎng)年會(huì)”于2016年12月9日在北京全國(guó)政協(xié)禮堂舉辦，主題為“創(chuàng)新引領(lǐng)增長(zhǎng)，改革激活市場(chǎng)”。財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)、華夏新供給研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康出席并發(fā)表演講。他表示，房地產(chǎn)層面的制度建設(shè)至少是四個(gè)層面：第一，土地制度;第二個(gè)制度，住房制度;第三，投融資制度;第四，稅制改革。

　　財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)、華夏新供給研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康

　　以下為演講實(shí)錄：

　　我怎么看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，這一段時(shí)間的發(fā)展一直到目前，我覺得這方面的概括經(jīng)過了波動(dòng)當(dāng)中十多年單邊市場(chǎng)的勢(shì)，在2014年以后進(jìn)入明顯分化的冰火兩重天的狀態(tài)，冰的一邊也焦慮，火的一邊也焦慮。冰的焦慮很典型的在中央強(qiáng)調(diào)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，而且把它表述戰(zhàn)略方面之后，三去一降一補(bǔ)，其中一項(xiàng)要去庫(kù)存，具體分析主要分布在一大群三四線城市，去庫(kù)存怎么去?這么多的探討之后，今年看到它的進(jìn)展其實(shí)并不太明顯，三四線城市只是降低了四個(gè)點(diǎn)左右。另外一邊火的就是在2014年上半年很多人驚呼中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤，要出去一去不回往下拐點(diǎn)，一線城市抗跌能力非常明顯，到了2015年以北京首先企穩(wěn)，深圳迅速升溫，一線城市普遍進(jìn)入升溫狀態(tài)，后面帶出二線城市所謂2.5線城市一直到今年下半年一大批更多城市進(jìn)入了升溫的狀態(tài)，而且很快火的烤人，引出一系列嚴(yán)重的社會(huì)焦慮問題，決策層不得不在930出手以行政手段為主做限購(gòu)限貸。

　　這樣分化的局面擺在眼前，我們不能只看到930之后確實(shí)遏制了原來大家作為最焦慮的方面一批城市它的房?jī)r(jià)表現(xiàn)成交價(jià)格迅速升溫勢(shì)頭，同時(shí)必須看到再往前的發(fā)展會(huì)是怎么樣了�，F(xiàn)在回顧和當(dāng)前的分化冰火兩重天的局面，按照前面十幾年的演變來看，最大的可能是繼續(xù)打擺子坐過山車，從一端擺到另外一端。平均15個(gè)月從一端轉(zhuǎn)到另外一端，你看著現(xiàn)在的限購(gòu)限貸過去屢次出現(xiàn)，但是出現(xiàn)了經(jīng)過一段時(shí)間以后新的焦慮轉(zhuǎn)到了經(jīng)濟(jì)低迷、房地產(chǎn)市場(chǎng)不振，就必須取消限購(gòu)限貸甚至不惜地方政府層面不約而同給補(bǔ)貼、加強(qiáng)貸款支持等等措施，來使房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。到一定的時(shí)候再擺回來，930看到的這一波，如果這樣的幾輪調(diào)打擺子坐過山車。《證券日?qǐng)?bào)》已經(jīng)挑明了，過去調(diào)控所謂政策調(diào)控只治標(biāo)沒有治本，考慮如何體現(xiàn)政府在尊重市場(chǎng)資源配置決定作用后面更好發(fā)揮作用必須應(yīng)有的標(biāo)本兼治而治本為上的調(diào)控高水平，這是我第一個(gè)層面最基本的粗淺條的觀察之后表明的判斷。

　　第二個(gè)層面，必須把制度建設(shè)跟上。剛才說到制度建設(shè)，必須結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這個(gè)方針加以領(lǐng)會(huì)。三去一降一補(bǔ)只是切入點(diǎn)，必須解決整個(gè)制度體系怎么符合十八屆三中全會(huì)所要求的現(xiàn)代國(guó)家治理實(shí)質(zhì)，怎么樣體現(xiàn)在整個(gè)制度安排和機(jī)制連接方面市場(chǎng)的有效作用加上有為和有限的政府作用，形成一切潛力活力的釋放而經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中間走向長(zhǎng)治久安。這方面跟房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的制度建設(shè)是治本之策必須解決的攻堅(jiān)克難的問題。中國(guó)整個(gè)改革進(jìn)入深水區(qū)，現(xiàn)在所說的制度建設(shè)都面臨著總書記所講的好吃的肉吃完了，你只要一動(dòng)就要啃骨頭，硬骨頭怎么啃下來是對(duì)我們的歷史性考驗(yàn)。

　　房地產(chǎn)層面的制度建設(shè)至少是四個(gè)層面。

　　第一，土地制度，配套改革里面到現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)實(shí)際關(guān)聯(lián)的是城鄉(xiāng)結(jié)合部，還得不斷擴(kuò)大進(jìn)城區(qū)，未來幾十年中國(guó)城鎮(zhèn)化還有幾十個(gè)點(diǎn)的發(fā)展空間，未來幾十年內(nèi)有四億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城鎮(zhèn)定居，不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)和開發(fā)，它的用地有自然壟斷性質(zhì)，誰占了別的主體沒法使用。怎么在健康的制度下可持續(xù)源源不斷形成有效供給，這是根本性的問題。我們過去處理得不好，聽到更多的大家的批評(píng)指責(zé)是土地財(cái)政，實(shí)際土地財(cái)政中國(guó)發(fā)生的只是沿海里面一些中心區(qū)域，能夠把土地賣出好價(jià)錢的這些地方政府，它確實(shí)在極高的程度上依賴土地財(cái)政。大量的中西部地區(qū)，想依賴也依賴不上，造成極度的不均衡，代儲(chǔ)一系列問題，同時(shí)必須承認(rèn)，它有內(nèi)在的合理性，地方政府靠山吃山靠水吃水，當(dāng)然在自己的轄區(qū)之內(nèi)開發(fā)過程中利用自己的資源稟賦，趁勢(shì)運(yùn)用土地的使用權(quán)，帶來整個(gè)開發(fā)建設(shè)過程。這里面的制度我后面專門說到重慶的案例是怎么處理的，非常遺憾，重慶案例在全國(guó)現(xiàn)在是孤本。

　　第二個(gè)制度，住房制度。住房制度思路早已經(jīng)清晰，就是必須雙軌統(tǒng)籌。在我們大家都關(guān)注的商品市場(chǎng)這個(gè)軌道旁邊必須還有保障房供給的保障軌。從98年朱镕基同志強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房這個(gè)概念切入到現(xiàn)在清晰聚攏到以公租房和公有產(chǎn)權(quán)房為主要形式的保障軌的供給機(jī)制。關(guān)鍵就是怎么樣能夠把有別于市場(chǎng)軌的保障軌上的有效供給合理形成而源源不斷地真正變成實(shí)實(shí)在在的人民群眾得實(shí)惠的落實(shí)了的共享發(fā)展里面的支持要素，使低收入階層和夾心層、大量年輕白領(lǐng)擺脫解決住房問題方面的不安和焦慮。

　　雙軌統(tǒng)籌中央已經(jīng)在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，我認(rèn)為推到了在指導(dǎo)方針方面比較合理清晰的狀態(tài)，關(guān)鍵就是怎么樣落實(shí)。

　　第三，投融資制度。大量的基礎(chǔ)設(shè)施根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)又配套必須提供宜居城市住有所居，包括和住房相關(guān)的各種各樣的不動(dòng)產(chǎn)配套，到城市綜合體到連片開發(fā)到產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)，這樣大規(guī)模的建設(shè)里面投融資機(jī)制怎么樣能夠適應(yīng)創(chuàng)新發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，當(dāng)然這里面就要說到特別重要的PPP概念，現(xiàn)在從管理部門到方方面面高度重視。李克強(qiáng)總理幾年之間以總理之尊幾十次督導(dǎo)有關(guān)部門推動(dòng)PPP創(chuàng)新，財(cái)政部部門記錄在案的13次，平均一個(gè)月一次以上。決策層對(duì)這個(gè)問題的高度關(guān)注當(dāng)然帶來了進(jìn)展，但是有許多亟待解決的問題。首先從制度建設(shè)入手，法制化、契約精神的培養(yǎng)，相關(guān)的陽光化全套流程，現(xiàn)在越來越帶有細(xì)致特征的怎么刪繁就簡(jiǎn)提高效率在PPP概念下必須解決好。而且政府企業(yè)層面必須有健康的專業(yè)機(jī)構(gòu)來形成1+1+1大于3的績(jī)效提升機(jī)制。

　　第四，稅制改革。在座的朋友聽到“稅”有天然的厭惡，社會(huì)上更是這樣，總體來說稅最好沒有，稅負(fù)越輕越好，中國(guó)走向現(xiàn)代化的話，中央十八屆三中全會(huì)再次明確房地產(chǎn)立法并適時(shí)推進(jìn)改革，到底怎么樣在實(shí)際當(dāng)中貫徹這個(gè)精神，實(shí)際推進(jìn)過程當(dāng)中沒有看到加快，還在明顯處于混沌狀態(tài)，不能符合政治局審批通過的財(cái)稅配套改革時(shí)間表的要求。

　　這四個(gè)角度的制度建設(shè)都涉及到治本，它的配套還有其它方方面面合在一起是系統(tǒng)工程，我們簡(jiǎn)單看一個(gè)案例。重慶在這段時(shí)間在各個(gè)大城市中心城市無一不對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)感覺到有壓力有明顯社會(huì)焦慮的時(shí)候，重慶相對(duì)平穩(wěn)，傳遞出來的信息看到的數(shù)據(jù)，在這方面體現(xiàn)了最符合社會(huì)和諧的一種平穩(wěn)狀態(tài)。它的房?jī)r(jià)如果按照商品房交易來看也有輕微上漲，但是很低的幅度。重慶的相關(guān)政策調(diào)控是在中央有關(guān)部門掌握的大環(huán)境之下，我們必須注意到這個(gè)大環(huán)境之下重慶自己的制度建設(shè)從前面四個(gè)角度來說可圈可點(diǎn)。

　　第一，土地制度重慶在全國(guó)首創(chuàng)地票制度試點(diǎn)，一直堅(jiān)持到現(xiàn)在，遠(yuǎn)離城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民，在政策引導(dǎo)之下把自己的宅基地還有小田變大田騰出來的田埂地面形成農(nóng)田復(fù)墾，整個(gè)農(nóng)業(yè)耕作的田畝數(shù)叫做占股平衡，在這方面是起點(diǎn)，多出來的復(fù)墾田地分五級(jí)量化到了地票市場(chǎng)做交易。出錢買到的類似指標(biāo)的主體實(shí)際上它的使用納入土地收儲(chǔ)制度到了第二步，地票和土地制度合在一起非常清晰的制度建設(shè)，相對(duì)從容地在城鄉(xiāng)結(jié)合部得到跟地票對(duì)應(yīng)的土地使用開發(fā)權(quán)，帶來有條不紊推進(jìn)城市化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。實(shí)際帶來的不光是土地的供給讓它從容均勻，不會(huì)像其它地方普遍發(fā)生的，只有靠討價(jià)還價(jià)征地拆遷機(jī)制，跟著一輪一輪釘子戶抬高成本非常難在城鄉(xiāng)結(jié)合部運(yùn)營(yíng)土地，而是控制總成本，方方面面得到和諧社會(huì)環(huán)境配套的開發(fā)條件。特別重要的是遠(yuǎn)離城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民，很多討論場(chǎng)合沒有納入眼界的群體，他們進(jìn)入了共享發(fā)展，進(jìn)入了共享改革開放的行列。諸如此類的地票制度值得總結(jié)的制度還有很多，地票制度和土地收儲(chǔ)制度在重慶做的非常值得我們總結(jié)，有關(guān)部門的態(tài)度，重慶地票只許一地試點(diǎn)，曾經(jīng)成都跟進(jìn)迅速被叫停，不符合鄧小平的改革智慧，必須在這方面有大方向的判斷，跟著要允許實(shí)驗(yàn)。鄧小平說的大膽地試大膽地闖，現(xiàn)在根本沒有這種氛圍，闖提都不要提，試應(yīng)該擴(kuò)大范圍，這是很實(shí)質(zhì)的問題。

　　住房制度，重慶在保障房制度有明確的量化指標(biāo)，形成整個(gè)住房供給中間1/3到40%是保障房，它的低端人群包括年輕白領(lǐng)得到相對(duì)穩(wěn)定的有效供給，解決這個(gè)階段住有所居問題。大學(xué)畢業(yè)生畢業(yè)不久以后需要談婚論嫁過丈母娘那一關(guān)特別容易，有公有產(chǎn)權(quán)證，就是不能上市場(chǎng)隨行就市交易，封殺了套利空間，住進(jìn)去的年輕白領(lǐng)過幾年收入上升，新的支付能力下出一部分錢變成完全產(chǎn)權(quán)。整個(gè)社會(huì)的和諧程度是不是一下子得到明顯提高?過上體面住有所居的生活，以后可以相對(duì)從容轉(zhuǎn)入完全產(chǎn)權(quán)房新的消費(fèi)新臺(tái)階。這是很值得肯定的，在創(chuàng)新中間值得我們重視相關(guān)的住房供給案例。如果能夠把保障軌推好托好，剩下的就是中產(chǎn)階級(jí)以上的群體，根據(jù)自己的消費(fèi)相對(duì)從容在市場(chǎng)當(dāng)中挑選對(duì)象競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中購(gòu)買的問題，怎么會(huì)有那么多的社會(huì)問題?

　　投融資制度不用多說，重慶的八大投世界銀行曾經(jīng)給與高度肯定。地方融資平臺(tái)需要進(jìn)一步規(guī)范化，有統(tǒng)計(jì)要求。重慶在這方面值得肯定的是，它能夠前面階段不得不做的調(diào)整，八大投式的融資平臺(tái)，結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合優(yōu)化特征，政策性資金、市場(chǎng)化運(yùn)作、杠桿式放大，支持了整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施以及相關(guān)的宜居城市建設(shè)，這種投融資制度的創(chuàng)新對(duì)接到PPP在重慶已經(jīng)形成了比較好的經(jīng)驗(yàn)案例。

　　重慶、上海敢為天下先，在那么多爭(zhēng)議說不清那么多的障礙之下，這兩個(gè)地方終于在本土率先推進(jìn)了住房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，雖然有人說失敗。我們研究者觀察，哪里是失敗，寶貴的經(jīng)驗(yàn)，柔性切入，它的效應(yīng)完全符合經(jīng)濟(jì)學(xué)分析邏輯框架，在加快房地產(chǎn)立法并適時(shí)推進(jìn)改革，運(yùn)用本土經(jīng)驗(yàn)寶貴的特點(diǎn)馬上浮現(xiàn)在我們眼前，不能光講國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我們兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)按照中央的要求在加快立法的過程中給全體國(guó)民做更多的信息的披露和大家共同討論。

　　這四個(gè)角度的改革加上貨幣政策就是標(biāo)本兼治治本為上，從這個(gè)角度來看，房地產(chǎn)稅改革我想再簡(jiǎn)單說一句，雖然那么多人在這方面表達(dá)反對(duì)的意見，畢竟要看到中央的文件凡是成為白紙黑字的表述一向是堅(jiān)持這個(gè)改革方向的�，F(xiàn)在還要回到怎么樣讓全民族一起做理性討論，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)不能照搬美國(guó)，必須借鑒重慶、上海的給出第一單位扣除的經(jīng)驗(yàn)，怎么扣除?立法的過程中間方方面面可以表達(dá)自己建設(shè)性的意見，做理性討論，尋求最大公約數(shù)這是中國(guó)走向共和的很好的一次全民參與。如果把這些放在一起考慮，政策調(diào)控要跟著制度建設(shè)走，政策不光要反周期，還要在制度框架之下使政策的作用在制度框架提供長(zhǎng)治久安的同時(shí)區(qū)別對(duì)待，以一城一策一城一案式貫徹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方針，幾百個(gè)三四線城市情況種種不同，那邊的去庫(kù)存不能簡(jiǎn)單依靠商業(yè)性概念，必須配上政策杠桿。這邊火起來的城市不是簡(jiǎn)單搞限購(gòu)限貸，組織有效供給，怎么組織有效供給?又說到前面四個(gè)制度改革。所有這些放到一起還是要強(qiáng)調(diào)標(biāo)本兼治而治本為上，讓我們共同探討共同努力解決這樣的問題。