購(gòu)房者花292萬(wàn)元買二手房，但就在網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，房子卻被賣方悄悄拿去抵押貸款了。

　　近日，廈門中院開庭審理了一起特殊的購(gòu)房糾紛，市民張先生就遭遇了這樣的“購(gòu)房陷阱”，付了巨額購(gòu)房款，房子卻無(wú)法過(guò)戶，購(gòu)房者該怎么辦?

　　買房:付了200多萬(wàn)，網(wǎng)簽后收房

　　“我都已經(jīng)付了200多萬(wàn)元給他了，他卻還拿房子去抵押!”購(gòu)房者張先生說(shuō)，這套房子的成交總價(jià)為292萬(wàn)元。

　　2015年6月9日，購(gòu)房者張先生與房東吳某及中介簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定吳某將上述房產(chǎn)出售給張先生。根據(jù)約定，6月25日前張先生向吳某支付210萬(wàn)元。

　　隨后，三方又簽訂《補(bǔ)充約定》，約定吳某與張先生于當(dāng)日簽訂廈門市網(wǎng)上買賣合同，交房時(shí)間為7月20日，過(guò)戶時(shí)間為7月30日前。

　　同年7月23日，三方簽訂《房屋交割聲明》，確認(rèn)吳某已于當(dāng)日將房產(chǎn)交付給張先生使用。

　　意外:備案后過(guò)戶前，房子被抵押!

　　誰(shuí)也沒(méi)想到，就在網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，房東吳某竟將房子拿去抵押貸款了。

　　就在簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》近一個(gè)月后，2015年7月5日，吳某向阿翔借款并簽約，將名下的一處房產(chǎn)抵押給阿翔后借款280萬(wàn)元。7月15日，二人在房產(chǎn)部門辦理抵押登記。

　　獲知房子被抵押無(wú)法過(guò)戶后，買受人張先生急了。為此，2016年1月2日，張先生向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)其與吳某所簽的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》有效，判令吳某清償銀行貸款，將訟爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶至其名下并償付違約金等。

　　在這起案件中，法院一審判決認(rèn)為，雙方所簽協(xié)議有效，吳某清償尚欠銀行的全部貸款并辦理解除抵押權(quán)登記手續(xù)，吳某應(yīng)在注銷抵押權(quán)登記后十日內(nèi)協(xié)助張先生辦理訟爭(zhēng)房產(chǎn)的過(guò)戶登記。

　　判決:抵押有效，不還錢可拍賣

　　然而，就在張先生起訴十多天之后，2016年1月15日，債權(quán)人阿翔也向法院起訴，請(qǐng)求判令債務(wù)人吳某立即償還其280萬(wàn)元及利息，并確認(rèn)阿翔對(duì)抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　隨后，買受人張先生作為“第三人”加入訴訟，請(qǐng)求判決阿翔與吳某之間設(shè)定的抵押無(wú)效。

　　針對(duì)第二場(chǎng)官司，一審法院認(rèn)為，吳某與阿翔之間的房產(chǎn)抵押借款合同有效，因此法院駁回了張先生的訴求，判令吳某向阿翔償付借款280萬(wàn)元及利息，如吳某不還款，阿翔有權(quán)拍賣吳某的抵押房產(chǎn)。

　　宣判后，張先生上訴。廈門中院二審認(rèn)為，本案當(dāng)中，吳某與張先生簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，該房產(chǎn)雖尚未過(guò)戶至張先生名下，但張先生已付大部分購(gòu)房款且實(shí)際使用該房。吳某之后將訟爭(zhēng)房產(chǎn)抵押向阿翔借款，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分行為。但是，張先生無(wú)法證實(shí)阿翔與吳某屬惡意串通，而且訟爭(zhēng)房產(chǎn)擔(dān)保的借款已實(shí)際出借并已辦理抵押權(quán)登記。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，阿翔已善意取得抵押權(quán)。因此，二審駁回上訴，維持原判�！熬W(wǎng)簽不等于取得產(chǎn)權(quán)�！狈ü偬嵝颜f(shuō)，要正確認(rèn)定買賣二手房網(wǎng)簽備案行為的法律性質(zhì)。據(jù)存量房買賣合同網(wǎng)上簽約辦法及實(shí)施細(xì)則，二手房買賣合同網(wǎng)簽制度是買賣雙方將自愿達(dá)成的房屋交易結(jié)果，通過(guò)房管部門網(wǎng)上系統(tǒng)錄入備案，是房產(chǎn)交易監(jiān)管部門的監(jiān)管行為，不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)權(quán)利的功能，不同于物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記行為，不產(chǎn)生相應(yīng)物權(quán)效力。

　　專家說(shuō)法

　　避免“被抵押”應(yīng)該怎么做?

　　網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，如何防止房子被抵押?對(duì)此，廈門大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄說(shuō)，為避免房產(chǎn)交易者對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤判斷，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)相應(yīng)將網(wǎng)上備案系統(tǒng)與權(quán)屬登記系統(tǒng)進(jìn)行整合，做到信息共享，完善制度銜接，以便于交易者及時(shí)準(zhǔn)確掌握交易相關(guān)信息。

　　在各個(gè)備案及登記窗口辦理業(yè)務(wù)流程中，應(yīng)增設(shè)涉及不動(dòng)產(chǎn)的所有相關(guān)業(yè)務(wù)信息的提示告知工作，向社會(huì)公眾做好各項(xiàng)業(yè)務(wù)尤其是網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記二者相關(guān)法律后果的相應(yīng)宣傳工作，引導(dǎo)交易者對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)，尤其是網(wǎng)簽與預(yù)告登記二者行為的不同法律效力進(jìn)行正確識(shí)別，讓各項(xiàng)申請(qǐng)業(yè)務(wù)辦理者均能知曉其他交易相關(guān)信息，作出合理避免交易風(fēng)險(xiǎn)的正確選擇，并有效遏制原權(quán)屬人在登記后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的惡意處分行為。

　　律師說(shuō)法

　　遭遇“被抵押”該如何維權(quán)?

　　廈門資深律師林敏輝認(rèn)為，最簡(jiǎn)便的方法是起訴賣方請(qǐng)求解除雙方的購(gòu)房合同，返還已付房款并且要求賣方支付違約金。

　　其次，如果有證據(jù)證明賣方和第三人存在惡意串通的話，購(gòu)房者可以起訴要求確認(rèn)抵押無(wú)效。

　　最后，如果抵押確實(shí)有效，購(gòu)房者仍然希望繼續(xù)履行合同的話，也可以起訴要求賣方繼續(xù)履行合同，在歸還第三人的借款后解除抵押并辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但是，這種情況如果賣方在判決后無(wú)法歸還第三人的款項(xiàng)，購(gòu)房者存在無(wú)法辦理過(guò)戶登記手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。