在熱點城市調控升級的政策背景下,11月商品房市場供給和需求雙雙降溫,其中需求側延續(xù)了10月下滑的趨勢。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示,11月全月,全國主要54城市合計商品房住宅簽約量為24.9萬套,環(huán)比下調11%,刷新最近18個月的最低值(春節(jié)2月不計算),同比2015年11月跌幅達到了16.4%。市場在“9·30新政”出臺后,連續(xù)2個月出現較為明顯的成交量下調現象。 深圳網簽量跌30%,杭州、南京“腰斬” 11月市場延續(xù)成交下跌趨勢,個別城市調控政策再次加碼,加重市場觀望情緒。 從城市看,包括北京等一線城市,跌幅達到了19.5%。其中,北京11月網簽5861套(含自住房),上海簽約11690套、廣州簽約10453套、深圳簽約2829套,環(huán)比跌幅分別達到7%、12%、28%、30%,市場出現全面調整跡象。杭州、南京等城市成交量環(huán)比均出現了超過50%的下調。非調控城市整體新房成交量環(huán)比降9.4%。 另據克而瑞研究中心的統(tǒng)計數據顯示,在15個已出臺調控政策的城市中,也有4城市成交環(huán)比上漲。分別為武漢、南寧、鄭州、福州。武漢和鄭州較9月上漲14%,南寧、福州成交幾乎與上月持平。值得注意的是,南寧已經連續(xù)兩月成交破百萬平方米,成交持續(xù)上漲的同時創(chuàng)下歷史成交新高。 房價:深圳跌幅收窄,北京仍在漲 房價方面,雖然不少熱點城市交易量出現顯著回落,但有的房價跌幅已收窄。據深圳中原研究中心的統(tǒng)計數據,11月一手住宅成交均價環(huán)比下跌1.1%,為54986元/平米,相比上月9.7%的跌幅有所收窄,這主要在于受新房市場結構性成交影響。而有的城市新房房價仍在上漲。據中原地產研究中心的統(tǒng)計數據顯示,11月北京新建住房成交均價40672元/平米,再創(chuàng)新高。 對此,克而瑞研究中心認為,近期大多數表態(tài)四季度增加土地供應的城市,供地目標依然不高,優(yōu)質宅地供應量仍然不足。而限購、限貸令的推出,固然限制了大量的需求涌入,但預售證監(jiān)管加嚴、房價“限漲令”等政策也打擊了不少項目的推案熱情,大多數城市商品住宅市場仍然處于供不應求的局面。 易居研究院智庫中心嚴躍進認為,從市場交易量來看,熱點二線城市基本上都出現了降溫;未來交易量仍會有下滑可能,這一態(tài)勢或延續(xù)至明年二季度前。從量價關系來說,嚴躍進認為,價格也會因交易量的下滑出現小幅下跌;但目前能夠觀察到的數據反映出一個特征,即房價不漲不跌,較為平穩(wěn)。 ■ 背景 11月調控加碼涉10余城市 11月,樓市調控力度不斷升級加碼,11月調控再加碼的城市涉及上海、杭州、武漢等10余個城市。其中,上海將首套房首付比提高至35%;天津、杭州等城市出臺調整差別化住房信貸政策,將房貸首付提升至30%。 此外,銀行信貸方面,從銀監(jiān)會到地方,收緊房貸的信號明顯。近日,上海發(fā)布通知,居民購買首套住房申請貸款時將“認房又認貸”。北京地區(qū)已有一些銀行開始“認房又認貸”,也有銀行網點稱已停止發(fā)放二套房貸款。 對此,張大偉表示,本輪政策將快速抑制房價過快上漲,一旦年末央行額度吃緊,房價的下調很可能會蔓延至很多城市。過去十幾年的房地產波動歷史,與貨幣政策完全吻合,一旦信貸政策收緊,房地產市場將快速降溫。 嚴躍進表示,從政策層面看,并沒有對商業(yè)銀行全部的房貸進行收緊的指示或文件出臺,但進行窗口指導或允許部分貸款額度較緊的商業(yè)銀行自我進行調節(jié),這都是有可能的。 |
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