自全國多地在9月末陸續(xù)公布新政以來，多個城市的樓市成交量出現(xiàn)了不同程度的降溫。然而，在多個城市已紛紛在土地招拍掛政策上出臺嚴(yán)格限制的同時，房企依然在北京、合肥、福州、武漢、長沙等城市瘋狂搶地。

　　多城土地市場火熱依舊

　　就在11月30日，合肥迎來首場“限價+搖號”式土拍。在嚴(yán)格的政策要求下，這次土地出讓還是吸引了近百家房企參與，8宗地塊共獲得了108.34億元出讓金，其中五宗地塊的溢價率均超過150%，甚至200%。

　　在最近的全國土拍市場上，合肥并不是個例。同樣是在11月30日，濟(jì)南出讓的7宗土地中，有兩宗地的競價輪次突破百輪，溢價率超過150%。

　　11月28日，杭州主城區(qū)7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商業(yè)用地，成交金額達(dá)133.9億元。其中，丁橋宅地溢價率達(dá)100.73%，三墩北單元地塊溢價率也達(dá)82.75%，刷新板塊樓面價。

　　回溯至11月22日這一天，廣州、武漢、長沙三個城市同時迎來土地出讓。其中，廣州推出10宗地塊，在超過40家房企的爭搶下，土地出讓時間竟持續(xù)了近9個小時。武漢雖然在出讓地塊中有5個地塊觸動“熔斷機(jī)制”，但仍然誕生了總價為110億元的單幅地塊，且當(dāng)日入賬近197億元。長沙出讓的梅溪湖B-39地塊，以180%的溢價率競出，9240.8元/平方米的樓面價更是刷新了長沙的最高紀(jì)錄。

　　在此前一天，福州公開出讓了9幅可建住宅用地，雖然首次采用了限地價、競無償提供住宅建筑面積的出讓方式，仍然有8幅地塊達(dá)到限價標(biāo)準(zhǔn)，總成交金額超過117億元。

　　北京的土地市場也不例外。11月16日、17日，北京“9·30新政”后首批“控地價、限房價”四宗住宅地塊上市。其中三宗地進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)”住宅建設(shè)環(huán)節(jié)，房企將100%自持住宅用地部分。11月28日，房山兩宗綜合商業(yè)金融服務(wù)業(yè)地塊現(xiàn)場競拍。其中，長陽地塊經(jīng)過200多輪角逐，龍湖首開聯(lián)合體以37.8億元拿下該地，溢價率達(dá)200%。

　　優(yōu)質(zhì)地塊供不應(yīng)求

　　實際上，在此之前，上述多個城市已經(jīng)紛紛出臺限購限貸政策，并在土地拍賣政策上出臺嚴(yán)格限制，以試圖減少高地價的產(chǎn)生。但是為什么依舊難以限制房企在這些城市的拿地?zé)崆椋?/p>

　　“這次福州土地拍賣有政策限制，價格方面更好把控�！币黄放品科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。另一方面他也坦言，從去年開始福州這類熱點二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊消化了不少，現(xiàn)在不出手，未來這樣的地塊恐怕會越來越少。

　　正如他所說，福州最近土地供應(yīng)表現(xiàn)出趨緊態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，10月福州土地供應(yīng)明顯收緊，供應(yīng)面積僅為14.67萬平方米。雖然樓市成交量也下滑至35.52萬平方米，但供求比依舊降至0.41，呈現(xiàn)出明顯的“供不應(yīng)求”狀態(tài)。因而房企也紛紛抓住此次集中出讓主城區(qū)地塊的機(jī)會，加碼此次的福州土拍。

　　而在這次土地市場成交熱潮中，南京、合肥等城市也表現(xiàn)出土地不算充裕的狀況。

　　據(jù)了解，南京市曾在10月5日發(fā)文要求加大供地力度，但直至11月下旬也只有60萬平方米宅地入市，并且其中還包括了超過30萬平方米有著苛刻條件的特殊宅地。而南京同期月均交易量，卻有140萬平方米。

　　無獨有偶，之前一直傳聞市場供應(yīng)緊張的合肥，在今年7月一次性公布50宗已被批準(zhǔn)供應(yīng)的居住土地信息，面積超6000畝。此次大面積地塊信息披露也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是為了平抑市場預(yù)期，從供應(yīng)端對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的一次調(diào)控。

　　根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，在剛剛過去的10月，其監(jiān)控的調(diào)控城市土地成交建筑面積為970萬平方米，同比大跌44%，較前三季度均值下跌57%。

　　“近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。”克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，這是房企在限購限貸背景下依舊熱衷于在一二線城市拿地的重要原因。

　　拿優(yōu)質(zhì)地、賭未來預(yù)期

　　房企選擇在市場趨冷時拿地，不僅是看中了優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，似乎也有其無奈的一面。

　　新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽捷曾表示，“如果我們看當(dāng)前的房價和當(dāng)?shù)氐貎r比，這是算不過賬的。絕大部分是對賭未來預(yù)期”。北京一品牌房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾對記者表示，能拿到合理價格的地塊自然好，但是為了能夠繼續(xù)在目標(biāo)城市布局，高價拿地多少也有些迫不得已�！艾F(xiàn)在賭一把，總好過失去這些潛力市場。”

　　實際上，房企之所以選擇在市場趨冷時拿地也是因為看到這些區(qū)域潛在的巨大購房需求。

　　楊科偉認(rèn)為，目前調(diào)控城市的需求只是被暫時限制�；仡櫧�年市場走勢不難發(fā)現(xiàn)，限購、限貸等政策并沒有從根本上滅失合理購房需求，只是將購房需求延后，并且當(dāng)這部分購房群體再度回歸市場時，往往迎來的是需求爆發(fā)。

　　正如他所說，從最新月度數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)調(diào)控城市仍然處于供不應(yīng)求的局面。如京滬穗深10月份新增供應(yīng)量均不足成交量的一半，蘇州10月份新領(lǐng)預(yù)售證更是幾近“封0”。在克而瑞監(jiān)測的調(diào)控城市中，僅南京、合肥、濟(jì)南供求比大于1。

　　而另一方面，出臺調(diào)控的城市房價增幅雖然放緩，但并未出現(xiàn)回落。這也給房企在這些城市拿地帶來了信心。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控城市房價環(huán)比指數(shù)中位數(shù)為101.5，仍然高于非調(diào)控城市的100.6。就房價上漲速度而言，調(diào)控城市仍然處于領(lǐng)先位置。

　　因此，在業(yè)內(nèi)看來，對于運營周期較長的土地開發(fā)而言，限購、限貸的影響有限，不會真正影響企業(yè)對地塊的價值判斷。

　　但與此同時，房企的拿地?zé)崆槭欠駮�引發(fā)進(jìn)一步的土拍政策限制也引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對媒體表示，從部分城市土地出讓條件變化來看，也正在逐漸征求房企的意見。因為過于復(fù)雜或苛刻的出讓條件，會間接推高房企拿地成本，尤其是地價測算成本。后續(xù)穩(wěn)定土地市場的方向已經(jīng)明確，其中將包括加大供應(yīng)規(guī)模，以及對部分過熱市場繼續(xù)進(jìn)行各類新的管制。