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高壓之下仍有房企中介“頂風(fēng)作案”

2016-11-30 17:14| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 708| 評論: 0|來自: 經(jīng)濟參考報

  編者按:

  始于今年9月30日的樓市調(diào)控新政正在如火如荼地進行中,迄今已滿兩月。從限購限貸,到嚴控地王,再到打擊開發(fā)商和中介的違規(guī)行為,重新收緊的調(diào)控政策讓樓市迅速降溫。但上有政策,下有對策,調(diào)控后仍有多地房企和中介機構(gòu)“頂風(fēng)作案”。歷經(jīng)數(shù)輪調(diào)控,房地產(chǎn)市場仍高燒難退,為找到癥結(jié)所在,為建立樓市調(diào)控長效機制破題,本報于今明兩日推出“樓市調(diào)控觀察”(上下篇),敬請讀者關(guān)注。

  11月29日,上海、天津再度出臺“升級版”調(diào)控政策,房地產(chǎn)市場調(diào)控有進一步趨嚴之勢。據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者不完全統(tǒng)計,在目前出臺調(diào)控政策的城市中,有15個城市特別強調(diào)了規(guī)范市場秩序,尤其是對開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價、提前認籌等行為進行整治,但仍有一些城市在執(zhí)行調(diào)控政策過程中被個別開發(fā)商鉆了空子,虛假宣傳、欺詐銷售、定價混亂等問題依然存在,政策亟待打補丁。與此同時,雖然相關(guān)部門三令五申,但部分房產(chǎn)中介依然“頂風(fēng)作案”,獨家房源、首付貸等違規(guī)行為“卷土重來”。

  房企銷售亂象頻仍

  在各地調(diào)控新政中,絕大多數(shù)地區(qū)都強調(diào)“嚴肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為”。連日來在各地密集的查處風(fēng)暴之下,各地市場秩序得到明顯規(guī)范。不過,仍有一些房企在“頂風(fēng)作案”。

  ——虛假宣傳、欺詐銷售。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),多數(shù)城市在規(guī)范市場的新政中并未對虛假宣傳、欺詐銷售等行為作出規(guī)定。這在一定程度上也讓部分開發(fā)商抓住營銷“有利時機”欺瞞購房者,頻頻越過紅線違規(guī)銷售。

  在房價上漲熱點城市之一的青島市,目前暫未出臺約束房企銷售管理的升級措施。記者在國慶節(jié)期間調(diào)查發(fā)現(xiàn),位于青島市市北區(qū)的“大成公館”,其開發(fā)商百洋美華置業(yè)竟在未獲得政府相關(guān)部門審批的情況下先斬后奏,在本應(yīng)是小區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點中,違規(guī)建起母嬰專護中心和養(yǎng)老院。而其銷售樓書中卻顯示,該項目商業(yè)配套將涵蓋“餐飲、超市、酒店、辦公、銀行等各種業(yè)態(tài)”,將成為“綜合性商業(yè)服務(wù)區(qū)”。對此,該小區(qū)超過六成業(yè)主聯(lián)合簽名反對開發(fā)商的欺詐銷售和虛假宣傳行為。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),開發(fā)商之所以能夠“理直氣壯”地違規(guī),與地方政府相關(guān)部門的不作為甚至“默許”有直接關(guān)系。如雖然青島市市北區(qū)衛(wèi)計局和青島市市北區(qū)民政局均明確表示,大成公館的醫(yī)院和養(yǎng)老院均未獲得批準(zhǔn);青島市規(guī)劃局市北分局也回復(fù)稱,“根據(jù)土地使用性質(zhì),規(guī)劃局僅允許社區(qū)網(wǎng)點規(guī)劃作為商服用途,只適用于社區(qū)配套商業(yè)。百洋美華置業(yè)涉嫌違規(guī)。”但究竟由誰來管,各部門之間卻互相推諉。

  ——定價混亂。記者走訪多地多處新盤售樓處,發(fā)現(xiàn)都沒有找到相關(guān)價格公示,所有報價都是銷售人員口頭報價。一些置業(yè)顧問不會明確告知樓盤價格,只是有個意向區(qū)間。

  記者連續(xù)走訪福州多家新盤售樓處,發(fā)現(xiàn)無證賣房現(xiàn)象仍然存在。在陽光城檀悅樓盤,一位職業(yè)顧問告訴記者,樓盤一共10棟樓,分5期開發(fā)。記者在售樓大廳并沒有看到二期的房價公示,預(yù)售許可證也只有一期的房源。在首開融僑尚東區(qū)樓盤,一位置業(yè)顧問說,預(yù)約要交10萬訂金。雖然還沒有拿到預(yù)售證,目前400多套房源八成都已經(jīng)交了定金了。

  記者從福州市房管部門了解到,福州市房管局近期檢查了福州67個在售樓盤,發(fā)現(xiàn)多個項目存在未現(xiàn)場公布房源真實銷售狀況等問題。其中,未在售樓大廳顯著位置公示“五證一書”、一房一價和房源真實銷售狀況表的有39家;在售樓部進行房價預(yù)期上漲廣告宣傳的有25家;未取得預(yù)售許可證,存在違規(guī)蓄客收費嫌疑的有4家。目前違規(guī)企業(yè)已被要求整改。記者走訪發(fā)現(xiàn),上述樓盤也已經(jīng)整改。

  ——非限購區(qū)域游離在調(diào)控政策之外,房價仍存上漲壓力。此次調(diào)控中,一些地方實行區(qū)域性限購政策,但一些非限購區(qū)域和限購區(qū)域已成一體,房價相差不大。非限購區(qū)域出現(xiàn)漲價現(xiàn)象,從而給購房者造成長期看漲心理,造成恐慌情緒。

  中介違規(guī)“卷土重來”

  在多地有關(guān)部門開始整治房產(chǎn)中介亂象,并公布“黑名單”的同時,一些違規(guī)行為竟“卷土重來”。記者近期在多地走訪發(fā)現(xiàn),一些房產(chǎn)中介存在假托“獨家房源”炒高房價、“首付貸”、誘導(dǎo)抬高報價等亂象。

  記者近期在合肥發(fā)現(xiàn),部分中介機構(gòu)仍可辦理所謂“獨家房源”,即中介機構(gòu)通過協(xié)議、保證金獨家代理房東某套房屋,并承諾以高出房東掛牌價的價格賣出,成交價高出原掛牌價部分與房東“對半分”或按約定比例分配。在位于合肥市經(jīng)開區(qū)的某房產(chǎn)中介門店,銷售人員向記者強烈建議將房子“簽獨家”!昂灹霜毤乙院,我們馬上付你保證金,保證三個月內(nèi)賣出去,賣不出去保證金都不用退!

  記者在天津西青區(qū)某房產(chǎn)中介門店了解到,“930新政”當(dāng)晚,該中介即聯(lián)合有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司,針對一手新住宅推出“購房分期付款服務(wù)”:即購房者購買新開樓盤,交付10%-20%首付即可辦理過戶手續(xù),剩余房款可分期支付給房地產(chǎn)商,支付周期可達半年,期間零利率零手續(xù)費。中介人員表示,中介機構(gòu)利用客戶資源,給房地產(chǎn)開發(fā)商做推廣,收取一定廣告費用!罢f白了就是房地產(chǎn)開發(fā)商著急賣房,自己扮演放貸角色,希望繞過限購限貸政策!

  在合肥,仍有部分中介通過公司墊資、評估抵押等各種渠道,為客戶提供協(xié)調(diào)“首付貸”服務(wù)。在一家房產(chǎn)公司中介機構(gòu),一位張姓經(jīng)理表示,如果首付比例不夠的話,不管是首套房還是二套房,中介和合作機構(gòu)都可以幫客戶想辦法!叭绻滋追渴赘恫粔,可以找我們合作的小額貸款公司,根據(jù)客戶提供的汽車行駛證、信用卡還款記錄等證明發(fā)放貸款,利息最低4分起,上不封頂。”他表示,隨著房價走高,通過墊資買房子的人很多,“有的房子甚至100%都是貸款”。

  “不少急于出手的業(yè)主考慮降價賣房,但受到中介經(jīng)紀(jì)人阻攔!痹诒本┎焦ぷ鞯内w女士說,她打算換置自己位于昌平水屯的房子,這套80平方米左右的房子在國慶節(jié)前夕成交價在200萬左右,中介經(jīng)紀(jì)人卻讓把掛牌價定在240萬!巴ㄟ^這次賣房我才知道,中介通過掛牌制造價格上漲氣氛,房價都是這么炒起來的。”趙女士說。

  從制度上斬斷違規(guī)利益鏈

  針對房企違規(guī)銷售亂象,易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示,可以通過實施黑名單制度并加以懲戒,以此震懾市場、規(guī)范企業(yè)行為,確保調(diào)控效果“不打折”。

  對于捂盤惜售行為,目前雖然有所規(guī)范,但是公眾普遍擔(dān)憂,一旦查處變得寬松,這一違規(guī)行為還會卷土重來。嚴躍進說:“在政策上應(yīng)明確,不準(zhǔn)調(diào)高已領(lǐng)取預(yù)售證樓盤的備案價格。要制定備案價格審批調(diào)整的規(guī)范政策文件,把備案價格上調(diào)依據(jù)與審批流程公開透明化,消除權(quán)力尋租空間,從制度上斬斷違規(guī)行為的利益鏈!

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉建議,政府應(yīng)考慮將定金合同網(wǎng)上備案,規(guī)定定金合同到預(yù)售合同的完成時間,保障銷售的真實性與及時性,消除信息不對稱和暗箱操作,從而避免開發(fā)商以不需要網(wǎng)簽的虛假定金合同作為出售的依據(jù),暗箱操作來逃避捂盤惜售的監(jiān)管。

  針對中介亂象,不少專家建議,夯實中介行業(yè)制度建設(shè),加強規(guī)范管理水平。

  一是加強對房產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法力度。不少法律界專家認為,“黑名單”等制度的實施,關(guān)鍵在于違法必究,執(zhí)法必嚴,要形成長效機制,強化房產(chǎn)中介行業(yè)的退出機制。

  二是推進房產(chǎn)中介的立法進程。北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長、中原集團首席運營官李文杰表示,目前,我國包括新房和二手房在內(nèi)的從事銷售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的中介人員超過100萬,盡管相關(guān)部門已出臺意見,但仍難達到法律規(guī)范的效力等級、監(jiān)管效果,可參照保險行業(yè)發(fā)展管理,把中介行業(yè)立法提上日程。

  三是探索搭建官方房地產(chǎn)交易信息平臺。以上海為例,利用上海房地產(chǎn)交易中心的存量房交易服務(wù)平臺,消費者可以全程完成從交易信息上網(wǎng)掛牌到產(chǎn)權(quán)、資金交割的所有手續(xù),可利用平臺提供的監(jiān)控系統(tǒng)來規(guī)避房地產(chǎn)交割風(fēng)險,還可即時跟蹤交易狀態(tài)。但目前這一平臺仍存在消費者知曉率相對較低等問題。


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