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記者近期走訪大型房企、外來房企大鱷喜歡扎堆的一個(gè)板塊中發(fā)現(xiàn),位于近期升值概念火爆的大青浦板塊的趙巷板塊,已經(jīng)有樓盤先出手降價(jià),近幾天賣得火熱。這名高人正是在資本市場從無失手的“超人”李嘉誠。
11月28日,上海發(fā)出進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知,這對(duì)于在上海有多幅住宅土地在開發(fā)的房企而言,無異于一記重拳。
“快則元旦,慢則春節(jié)!11月29日,上海樓市加碼去杠桿第一天,一名總部位于上海的房企負(fù)責(zé)人面對(duì)記者關(guān)于房企會(huì)否降價(jià)的提問時(shí)如是說!耙话銇碚f,規(guī)模上200億、在市面上有一定布局的中等偏大型房企不會(huì)主動(dòng)降價(jià),但有可能根據(jù)板塊情況跟進(jìn),反而大型房企、小房企更容易先降價(jià)”,他認(rèn)為,畢竟房企發(fā)展到一定程度均會(huì)有長短期戰(zhàn)略規(guī)劃,面對(duì)危機(jī)會(huì)有對(duì)沖方案,即便所謂方案最終落于“降價(jià)”二字,那也是有策略的“降價(jià)”。
一語成讖,上海郊環(huán)外已有板塊初現(xiàn)高端樓盤項(xiàng)目降價(jià)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期走訪大型房企、外來房企大鱷喜歡扎堆的一個(gè)板塊中發(fā)現(xiàn),位于近期升值概念火爆的大青浦板塊的趙巷板塊,已經(jīng)有樓盤先出手降價(jià),近幾天賣得火熱。這名高人正是在資本市場從無失手的“超人”李嘉誠。
滬上多名知名分析師指出此次調(diào)控的空前嚴(yán)厲程度。毋庸置疑,年底前市場的客戶端將迅速冷卻,當(dāng)下最應(yīng)該關(guān)注的自然是重倉上海住宅市場的房企生態(tài)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家采訪一名專業(yè)投資人士張三豐(化名),他根據(jù)自己在上海、廣州、深圳等地的投資經(jīng)驗(yàn)以及市場研判,認(rèn)為短期內(nèi)上海有多幅土地儲(chǔ)備的房企將承受重壓,但長期而言,這些城市的房價(jià)仍然看漲,因此他對(duì)于在今年初入手的多個(gè)城市物業(yè),表示暫時(shí)不會(huì)出手,而是坐等升值。
李嘉誠率先拋盤
新一輪的調(diào)控來臨,資本市場的老把戲又要重演。位于趙巷的臻水岸別墅、青浦的瀧灣別墅,均是“超人”李嘉誠旗下和記黃埔開發(fā)的住宅項(xiàng)目,而這一類獨(dú)棟、獨(dú)棟產(chǎn)品類型在青浦、趙巷、徐徑幾個(gè)板塊重復(fù)度非常高,分布很廣,加上地理位置的局限,這些高端項(xiàng)目的單價(jià)一般在2-5萬元/平方米之間。
根據(jù)青浦、趙巷多名業(yè)內(nèi)人士透露,在11月初,李嘉誠就有意對(duì)上述兩個(gè)項(xiàng)目快速去化。以臻水岸別墅的產(chǎn)品而言,獨(dú)棟別墅,目前在大虹橋板塊直接競爭對(duì)手多為面積相當(dāng)?shù)穆?lián)排別墅與類獨(dú)棟,該項(xiàng)目近期280平方米左右的戶型放出均價(jià)3-4萬多元/平方米的消息,意味著一套獨(dú)棟別墅總價(jià)1000萬元左右。
如此戶型與價(jià)格的匹配數(shù)據(jù)一出來,隨即秒殺青浦、趙巷多個(gè)競品,投資者、改善型買家蜂擁。而位于該項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的融信鉑灣,聯(lián)排別墅目前均價(jià)叫價(jià)5萬元/平方米,相比之下,4萬元/平方米的獨(dú)棟別墅熱銷也在情理之中。李嘉誠一出手,市場不乏跟風(fēng)者,就在上周,寶龍快速去化其位于青浦的寶龍廣場公寓產(chǎn)品。
而據(jù)記者多方了解,不能及時(shí)去化的融信們也是用心良苦。比如融信鉑灣開盤之初,低于2萬元/平方米左右的房價(jià)尚且難以出手。想不到今年年初市場回暖,價(jià)格上漲至3萬多元/平方米,而后續(xù)因?yàn)轭A(yù)售證審批與企業(yè)捂盤思路影響,盡管目前房價(jià)上漲到5萬元/平方米,但市場已然另一番景象。
一名資深人士透露,在市場低迷的時(shí)候,出于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的考慮,上市公司拿著貨值在手上,對(duì)于后續(xù)融資與財(cái)務(wù)報(bào)表等,會(huì)有一定優(yōu)勢。因此在資金鏈尚未緊張到要斷裂的狀態(tài)下,大部分上市房企目前仍不愿意降價(jià)賣房。
“規(guī)模不夠大的房企回旋余地不夠大,也不敢輕易降價(jià)!币幻笮头科笙嚓P(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道坦言,調(diào)整影響整個(gè)市場,并非一兩家企業(yè)自身出了問題,剛開始大家還是有觀望的想法。
記者聯(lián)系萬科、綠地、融創(chuàng)等多家房企人士,他們的反饋均比較平淡,由于此輪新政剛出來,還有觀望的余地。
上述資深業(yè)內(nèi)人士斷言,這次重點(diǎn)打擊的是投資型人群,當(dāng)然部分改善型人群也受到影響。他的邏輯是:上海需求一直大于供給,現(xiàn)在政府重點(diǎn)扶持引入的創(chuàng)新型高端人才、金融類人才以及其他一些高收入人群。市場供應(yīng)可以轉(zhuǎn)化到這些人群的首次置業(yè)上。
重倉房企籌碼有限
規(guī)劃的利好、門檻的低廉,令大虹橋板塊成為近年來萬科、融創(chuàng)、龍湖、金地、保利等等外來大鱷的兵家必爭之地,資本爭霸之下地價(jià)逐漸走高,然而房價(jià)并沒有相應(yīng)的回報(bào)率。此前隨著時(shí)間的推移,多個(gè)高價(jià)地均陸續(xù)解套。一方面市區(qū)宅地出讓不多,另一方面大虹橋板塊有開發(fā)沖動(dòng)。今年以來,房企們的戰(zhàn)場仍然集中于此。
今年8月,徐涇甚至出現(xiàn)了樓板價(jià)高達(dá)5.8萬元/平方米的純宅地,已經(jīng)接近甚至超過一些在售的項(xiàng)目單價(jià),這幅高價(jià)地由閩系房企中不算高調(diào)的中駿地產(chǎn)拍得。
同策咨詢研究部最新研究報(bào)告顯示,按照2016年成交結(jié)構(gòu)來看,上海普通住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)只占1%,內(nèi)外環(huán)占比1%,外環(huán)外占比19%。大虹橋板塊這種外環(huán)外區(qū)域顯然是去化重點(diǎn)區(qū)域。
今年以來重倉上海的房企,均有超過6個(gè)以上項(xiàng)目儲(chǔ)備,尤其是拿了高價(jià)地的房企面臨的危機(jī)已經(jīng)很明顯。外來房企切入上海市場多以大虹橋板塊的青浦、趙巷、徐涇為主,比如萬科,目前即將入市的位于青浦與虹橋交接的天空之城,由于成本原因,住宅均價(jià)已超8萬元/平方米。
綜合滬上多名業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn),上海此次力度強(qiáng)于北京、深圳、杭州、天津等的進(jìn)一步調(diào)控新政,主要表現(xiàn)為從“遏制改善型、投資性客戶的入市、縮緊房地產(chǎn)金融杠桿”兩個(gè)方面去杠桿。這些上海樓市調(diào)控史上前所未有的舉措,正向市場傳遞收緊的信號(hào)。
而此前的多場土拍,重倉上海住宅市場的萬科、融創(chuàng)、金地、保利、綠城、龍湖等多家房企仍然在演繹實(shí)力布局。融創(chuàng)上海公司相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露,目前公司住宅產(chǎn)品總價(jià)段基本在1000萬以上,針對(duì)的主要是高端改善客戶,他們大都不是第一次置業(yè),所以相較而言,首次購房人群的房票限制對(duì)我們的客戶群體影響不會(huì)那么大!暗@次政策更多打擊的是市場的情緒,可能部分客戶會(huì)持觀望態(tài)度,購買周期加長。”
然而,房企在明年與市場的博弈籌碼并不多,根據(jù)同策咨詢對(duì)上海市場商品住宅月度成交面積同比數(shù)據(jù)進(jìn)行譜分析,發(fā)現(xiàn)一個(gè)明顯周期,周期長度在38-39個(gè)月之間。同時(shí)2017年下半年部分開發(fā)商將出現(xiàn)借貸兌付困難。
新房成交明顯萎縮
根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,今年10月上海新房成交86萬平方米,11月1日-11月29日,成交53萬平方米,下滑趨勢明顯。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是自10月全國各城市出臺(tái)房產(chǎn)限購政策以來,引導(dǎo)資金去向從集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一步措施。
中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為,11月上海市場交易已經(jīng)在低位盤整,而且二手房客戶帶看量比上月減少一半,調(diào)控政策出臺(tái)后成交量會(huì)進(jìn)一步收縮。而價(jià)格方面當(dāng)前議價(jià)空間已經(jīng)擴(kuò)大到3-5%。隨著交易量收縮,還價(jià)余地?cái)U(kuò)大,價(jià)格將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。與此同時(shí),調(diào)控產(chǎn)生的心理作用,將會(huì)直接影響到一手樓盤的去化,房企降價(jià)壓力越發(fā)明顯。
而在投資房地產(chǎn)多年的張三豐看來,大虹橋板塊短時(shí)間內(nèi)還形成不了板塊聯(lián)動(dòng)規(guī)模,比如浦東做了十多年才做起來,賭板塊未來的房企,拿了高價(jià)地之后,可以捂盤,而這意味著杠桿率會(huì)變高,“例如本來毛利率有50%,每捂盤一年消耗掉10%的利潤,5年以后就虧損了”。
張三豐自稱年初在青浦已經(jīng)入手了“占地面積全部在1畝以上的獨(dú)棟別墅”,“這類產(chǎn)品以后不會(huì)再做了,我不會(huì)賣掉,等這輪周期過去的升值空間”。 |
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