商業(yè)地產“沒銷路” 部分老政策導致“加庫存”

　　由于實體商業(yè)不景氣、地方政府超前規(guī)劃等多種原因，百貨業(yè)態(tài)及賣場相繼出現集中關店現象。王府井、萬達等多個知名百貨公司相繼關閉部分其在二三線城市甚至一線城市的門店。同時，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣場”也陷入業(yè)績下滑的困境。專家表示，商業(yè)地產等非住宅地產庫存形勢比住宅更為嚴峻，另一方面，因為部分老政策沒有適時更改，現有項目規(guī)劃中，住宅的商業(yè)配建比例仍無法調整，可能還會繼續(xù)“加庫存”。

　　非住宅地產面臨海量庫存

　　國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數據顯示，截至2016年10月末，商品房待售面積近7億平方米，同比增長1.3%。其中，住宅待售面積已現負增長態(tài)勢，而占總庫存近三成之多的辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，其待售面積的同比增速均超過10%，嚴重拖了整個地產行業(yè)去庫存“后腿”。

　　記者在多地調查發(fā)現，近年來百貨業(yè)態(tài)及賣場相繼出現集中關店現象。同時，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣場”也陷入業(yè)績下滑的困境。據《中國商業(yè)地產行業(yè)(2015/2016)年度發(fā)展報告》稱，全國連鎖的大潤發(fā)超市利潤在2015年首次停止了增長，永輝超市業(yè)績也出現了小幅下滑，其他一些賣場也紛紛放慢甚至暫停了開店計劃。

　　數據顯示，商業(yè)物業(yè)待售面積自2015年10月開始持續(xù)走高，多個城市均出現商業(yè)地產庫存過大的情況。同策咨詢數據顯示，2016年上半年，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月。不少二三線城市商業(yè)、辦公用房的去化周期也已超過50個月。

　　即便是在經濟發(fā)達的一線城市，商業(yè)地產產能過剩的情況也頗為嚴重，北上廣深的商業(yè)地產存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。

　　一些地方政府官員和開發(fā)企業(yè)普遍表示，當前商品房庫存中非住宅的壓力遠遠大于住宅�！叭�庫存壓力還是更集中在非住宅，特別是商鋪、辦公樓等。安慶商業(yè)物業(yè)的去化周期至少需要五六年�！卑不帐“矐c市住房和城鄉(xiāng)建設委員會副主任陳斌說，“實體店生意不好做，即使是市區(qū)最繁華的地段也有KTV、咖啡店等關店現象�！�

　　在安徽省池州市，即使在主城區(qū)，商業(yè)地產也面臨“沒銷路”的局面，一些商鋪每平方米均價從7萬元降到4萬元依然賣不動，大量閑置。池州一位房地產開發(fā)公司總經理告訴記者，該公司開發(fā)的一處項目共100萬平方米，是當地最大的項目之一，目前住宅已基本消化完畢，“但達到預售條件的3萬平方米非住宅幾乎都沒賣出去”。

　　類似情況在三四線城市十分普遍。世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管謝晨表示：“不少城市供應過剩將令商業(yè)地產市場在短期內承壓。以寫字樓市場為例，2016年全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%。如成都、重慶、無錫、長沙的空置率將連續(xù)第三年處于30%以上，市場嚴重供過于求�！�

　　電商沖擊無序開發(fā)是主因

　　業(yè)內人士認為，地方政府的超前規(guī)劃和無序開發(fā)、電子商務的沖擊及開發(fā)商和運營商的同質化競爭是商業(yè)地產陷入“寒冬”的關鍵因素。

　　謝晨分析稱，由于前期規(guī)劃體量、推地節(jié)奏與市場需求的協(xié)同欠佳，加之后期交通、商業(yè)配套跟進不夠及時，不少城市的新城新區(qū)商業(yè)地產普遍面臨供應充沛而需求不足的困境。

　　截至2015年底，上海重點發(fā)展的大虹橋商務區(qū)庫存高達66.4萬平方米，去化周期超36個月。由于新增供應劇增，開發(fā)商普遍推遲虹橋項目入市。

　　業(yè)內人士表示，目前商業(yè)地產行業(yè)呈現整體性困難，既有來自行業(yè)內部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產商業(yè)項目供應量過大等原因，也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，百貨業(yè)的利潤增速已出現連續(xù)四年下滑，2015年則出現史上首次利潤負增長�！笆紫仁枪┙o需求過多，如商鋪投資一直處于高位，商業(yè)用地供應持續(xù)增長，其結果就是商業(yè)地產開工速度高于零售總額增長。一線城市的租金尚能保持低速增長，二線城市的租金已出現下滑趨勢，而中西部的商鋪相比2008年少了一半。此外，當前商業(yè)地產面對的最大壓力仍是電商沖擊�！�

　　同質化嚴重也是商業(yè)地產陷入困境的原因。戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產服務部主管江舒民說：“以新建區(qū)域型購物中心為例，由于商業(yè)項目相互間競爭激烈、供應量大，易造成項目同質化情況。”

　　記者在福建省一個三線城市調查發(fā)現，此前該市已有的萬達廣場等商業(yè)項目滿足當地消費需求，而2015年底該市又開業(yè)一個大型商業(yè)綜合體。該商業(yè)綜合體的相關負責人坦言：“新增消費需求幾近飽和，我們只能爭取把萬達那邊的客源挖過來�！�

　　住建部住房專家委員會副主任、中國商業(yè)地產聯盟理事長顧云昌表示，泡沫化、同質化、邊緣化、過量化是當前商業(yè)地產面臨的主要問題。

　　專家稱地產規(guī)劃應更科學

　　盡管非住宅地產高庫存問題開始顯現，但記者近期走訪各地發(fā)現，不少地方政府和絕大多數房地產企業(yè)依然沿用之前的開發(fā)套路，去庫存手法簡單粗放，高庫存風險不斷累積。

　　不少開發(fā)商反映，仍有部分老政策沒有適時調整，可能還會“加庫存”。池州、安慶等地不少房企反映，盡管商業(yè)地產已嚴重過剩、風險突出，但現有項目規(guī)劃中，住宅的商業(yè)配建比例仍無法調整，地下車庫的平均配比也仍為1：1。

　　“雖然程序上來看，在不違背城市總體規(guī)劃的前提下，經過專家評審、市政府批準等程序后可以調整規(guī)劃，但考慮到土地出讓公平性，以及不同性質用地的土地出讓金額度也不一樣，實際操作起來很困難�！背刂菔谐青l(xiāng)規(guī)劃局副局長胡軍保分析說：“首先，原先項目規(guī)劃為純商業(yè)用地的，根據現有政策不能調整為住宅;其次，項目規(guī)劃時明確了商住比例，或明確商業(yè)用途的，也不能調整。只有項目規(guī)劃為商住綜合且并未明確比例的，或純住宅項目的戶型可以調整，但也要走程序。我們也在和規(guī)劃局申請，把項目里還沒有建設的一條商業(yè)街轉化為住宅，或者減小體量，但目前為止還沒有獲批�！�

　　也有業(yè)內人士指出，商業(yè)地產之所以看起來庫存“驚人”，與商業(yè)地產運作模式也密切相關。

　　“住宅以個人持有為主，其庫存消化周期可以以房價和交易量等指標直觀地體現;而商業(yè)地產的所有者以開發(fā)商、房地產基金或金融機構為主，且以運營為主。不少商業(yè)資產是開發(fā)商自持和運營的，因此無法以是否交易統(tǒng)計庫存量。”SOHO中國董事長潘石屹認為，住宅庫存與商業(yè)地產的統(tǒng)計口徑略有不同�！八哪昵埃琒OHO中國已開始轉型，從銷售資產模式為主轉變?yōu)槌钟谐鲎馕飿I(yè)為主。在當前‘資產荒’的市場環(huán)境下，不動產投資是較好的抵御通貨膨脹的方式，因此核心資產必須留著�！�

　　紅星美凱龍副總裁、董事會秘書郭丙合也表達了相似觀點：“在上海等一線城市，紅星都是‘左手開發(fā)、右手運營’。紅星美凱龍大多數的收入是以租金收入和運營收入為主，而不是靠出售商業(yè)物業(yè)盈利�！贝送猓�記者獲悉，商業(yè)物業(yè)眾多的萬達集團的主要盈利來源也是租金收入。

　　世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務商業(yè)部資深董事范紅娟表示：“未來商業(yè)地產開發(fā)和運營商應當更加注重體驗感的提升，除了通過增加餐飲、娛樂業(yè)態(tài)吸引客流外，還要組織策劃更多現場活動來吸引年輕消費群體。”

　　針對各地“非住宅”去庫存壓力，一些基層干部和開發(fā)企業(yè)負責人均表示，要盡快從“供給側”入手，及時調整政策，解決商業(yè)地產過剩、供需失衡等問題，防止“風險點”進一步擴大。

　　顧云昌認為，政府首先應從供給端入手，要優(yōu)化土地供應結構，通過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓。“首先，通過合理調整項目規(guī)劃，防止商業(yè)地產進一步積壓。未來在城市商業(yè)布局上，宜采取核心商圈、街區(qū)商業(yè)、社區(qū)底商分層次開發(fā)，避免商業(yè)綜合體、百貨類項目扎堆，實現相對均衡。其次，針對商鋪消化庫存渠道單一、單純依靠銷售很難消化的問題，適當從稅收政策入手，鼓勵開發(fā)商自持。第三，促進已有的商鋪、辦公、車庫等消化，可考慮將‘房票’‘購房券’等有效化解住宅庫存的政策擴展到商業(yè)地產上�！�