100%持有住宅,開發(fā)商靠長期租賃回收現(xiàn)金,這種新型業(yè)務(wù)正成為開發(fā)商布局的重點。近日,在北京出讓的四幅地塊中,住宅部分100%均由竟得企業(yè)持有,做成長租公寓產(chǎn)品。據(jù)《證券日報》記者獲悉,向熱點城市樓市輸出長租公寓是相關(guān)部門重點推進項目。 值得關(guān)注的是,在房地產(chǎn)行業(yè)凈利率逐年下滑的趨勢下,增量市場向存量市場轉(zhuǎn)化后,開發(fā)商為了尋找新的盈利點,一改過去以“房”為中心的運營模式,開始以“人”為中心,布局全地產(chǎn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈,包括長租公寓、聯(lián)合辦公空間等地產(chǎn)新業(yè)態(tài)在內(nèi)的,可與金融、服務(wù)等鏈接的資管服務(wù)鏈?zhǔn)谴笥锌蔀榈囊画h(huán)。 “持有住宅或持有聯(lián)合辦公空間,若從投資回報率來看,‘京滬深’地價過高,中國房地產(chǎn)市場的租售比又過低,靠租賃回收的現(xiàn)金可能都無法與開發(fā)持有物業(yè)的資金成本打平”,有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示,讓持有重資產(chǎn)變輕的方式不排除將資產(chǎn)打包,進入資本市場去融資為房企輸血的可能性。 進軍地產(chǎn)新業(yè)態(tài) 近幾日,北京出讓四幅地塊,住宅部分全部100%持有,雖然啟動限價模式,但品牌房企依然“熱情”參與,競爭激烈。 以海淀地塊為例,首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體以57.6億元摘得海淀永豐20號地,根據(jù)競拍條件,需要配建100%自持商品住房面積,10%自持商業(yè)辦公面積,F(xiàn)場競拍吸引了包括首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體、碧桂園、龍湖首開聯(lián)合體、萬科綠城聯(lián)合體、遠(yuǎn)洋、石榴集團、中鐵、融創(chuàng)中國等8家拿地主體參與。 根據(jù)競拍條件,該地塊商品住房銷售均價不超過53400元/平方米,且最高銷售單價不得超過56100元/平方米,全部居住套型必須符合“90/70政策”,五年內(nèi)不得出售,銷售時不得搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品,不得捆綁精裝修。 事實上,據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計,上述四幅地塊,總計出讓金203億元,62萬平方米中的50.4萬平方米住宅面積全部由開發(fā)商持有,預(yù)計將向市場提供8400套長租公寓,其中一宗地塊的出租房樓面價高達(dá)3.8萬元∕平方米。 張大偉進一步表示,持有住宅部分按照3%-4%的租金收益計算,上述8000多套出租房年租金約3.2億元,按照持有和出售比例來看,開發(fā)商對上述四幅地塊的持有成本約為140億元,年資金成本約為7億元,租金收益只能回本銀行定期存款,短期內(nèi)盈利和變現(xiàn)都很難。 此外,國泰君安的一份研究數(shù)據(jù)顯示,核心城市租金收入漲幅落后于房價漲幅,租金回報率與1年定期貸款利率相近,但需求高,市場空間大。2015年下半年以來,隨著新一輪房價上漲,“京滬深”三城租金回報率都降到2%以下,而美國的平均租金回報率常年穩(wěn)定在6%左右。目前來看,租金回報率有上漲空間,而推進長租公寓也將是解決房地產(chǎn)市場供需矛盾的重要一劑,尤其對于集中式長租公寓來說,開發(fā)商一旦運營成功,存量房優(yōu)勢和開發(fā)優(yōu)勢將協(xié)同釋放。 事實上,2015年初,萬科早就劍指長租公寓,推出長租公寓品牌“萬科驛”,目前已經(jīng)在廣州、上海、廈門、濟南、北京、西安、重慶等多個城市落地,并計劃至2017年將實現(xiàn)15萬間萬科驛公寓。 8月17日,龍湖地產(chǎn)在香港舉行2016年中期業(yè)績發(fā)布會,也宣布已正式涉足長租公寓和聯(lián)合辦公兩個新業(yè)態(tài),龍湖長租公寓定名為“冠寓”,并且力爭在三年內(nèi)實現(xiàn)300處長租公寓。此外,包括金地、遠(yuǎn)洋、招商蛇口等房企也都進軍長租公寓。 有分析師表示,標(biāo)桿上市房企在前期投入上有資金優(yōu)勢,可以通過公司債、非公開發(fā)行方式獲取資金。在獲得物業(yè)方面,此類房企可以通過改造自身存量物業(yè)、或是利用政企關(guān)系來獲得存量物業(yè),在不同城市的開發(fā)團隊能夠把握城市租賃房需求,因此可能會大量布局該業(yè)務(wù)。 布局資管服務(wù)鏈 值得關(guān)注的是,房地產(chǎn)市場進入存量房時代后,如何挖掘存量房市場的盈利鏈條,以“人”為中心,圍繞“房”的數(shù)公里半徑內(nèi)進行服務(wù)鏈條全生態(tài)布局,成為房企下一個進軍領(lǐng)域。鑒于此,除了長租公寓這種新型業(yè)態(tài)外,在過去一年中,開發(fā)商對聯(lián)合辦公空間的青睞度也很高。 據(jù)記者了解,在聯(lián)合辦公空間興起之初,初創(chuàng)企業(yè)布局較多,但隨著市場的優(yōu)勝劣汰,標(biāo)桿房企開始手握大量優(yōu)質(zhì)資源謹(jǐn)慎進入,包括SOHO中國、太古、遠(yuǎn)洋等知名房企。 近日,龍湖地產(chǎn)宣布首個聯(lián)合辦公空間“一展空間”在北京長楹天街商業(yè)綜合體中正式開業(yè)。據(jù)龍湖方面表示,與國內(nèi)多數(shù)聯(lián)合辦公產(chǎn)品不同,“一展空間”定位于“商業(yè)綜合體中的聯(lián)合辦公空間”,如頗具代表性的全球知名商業(yè)地產(chǎn)集團西田(Westfield)推出的“Bespoke”,采用的是“前店后辦公”的模式。 “龍湖北京長楹天街‘一展空間’開業(yè)出租率已達(dá)95%以上”,龍湖集團副總裁兼創(chuàng)新事業(yè)部總經(jīng)理韓石表示,龍湖將圍繞入駐企業(yè)進行社群運營,強化精細(xì)化運營能力,形成商業(yè)客流與創(chuàng)意辦公的零距離鏈接;建設(shè)眾創(chuàng)生態(tài)圈;承接辦公溢出效應(yīng);最后,實現(xiàn)辦公、居住、消費一體化,多點多中心形成創(chuàng)新業(yè)態(tài)集合的產(chǎn)業(yè)新區(qū)。而繼北京之后,今年12月份,位于上海的首家“一展空間”也將于龍湖虹橋天街面世。 此外,對于長租公寓“冠寓”,據(jù)龍湖方面透露,若選址得當(dāng),是有賬可算的重要業(yè)務(wù)之一。 對此,上述業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示,無論是長租公寓,還是聯(lián)合辦公空間等地產(chǎn)新型業(yè)態(tài),對龍湖而言,都是公司長期戰(zhàn)略的重要組成部分,通過對“人”生活半徑的服務(wù),在未來可獲取可觀的租金回報和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。事實上,包括盤活存量房資產(chǎn)在內(nèi),這都是品牌房企爭搶布局的重要因素。 另外的動力,則來自對資金的追逐。 曾有機構(gòu)投資者向本報記者直言,比起傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài),尤其是零售或酒店業(yè)態(tài),“我們更看重房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)合辦公空間等新興業(yè)態(tài),這是我們重點關(guān)注的投資對象。” “在目前的中國房地產(chǎn)市場上,持有住宅甚至比持有商業(yè)更讓開發(fā)商興奮”,某不具名人士向《證券日報》記者直言,“京滬深”及熱點二線城市住宅價格居高不下,估值較高,若把這些資產(chǎn)打包,甚至做成金融產(chǎn)品,資本市場里將不乏買家,甚至若將租金收益打包,可以通過多種渠道實現(xiàn)融資輸血,比起“捂地”面對的政策壓力和不能產(chǎn)生現(xiàn)金流收益而言,開發(fā)商將更看重這種一旦運營成功,還能產(chǎn)生品牌價值,甚至轉(zhuǎn)化為輸出品牌,實現(xiàn)輕資產(chǎn)化的商業(yè)運營模式。 |
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