就像北方季節(jié)的更迭，受調(diào)控和監(jiān)管因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的行情時(shí)而火熱、時(shí)而降溫。

　　從中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，三季度末，房地產(chǎn)信托規(guī)模為1.35萬(wàn)億元，比二季度的1.31萬(wàn)億元增加400億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.05%;較去年同期的1.29億元增加600億元，同比增長(zhǎng)4.65%，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

　　然而，時(shí)下全國(guó)多地實(shí)施限購(gòu)政策、監(jiān)管趨緊，信托公司紛紛提高地產(chǎn)融資準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，四季度房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模收緊或成大概率事件。

　　三季度房地產(chǎn)信托增長(zhǎng)四百億

　　在“去庫(kù)存、去杠桿”下，加上市場(chǎng)流動(dòng)性充裕、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置缺乏、銀行加碼按揭貸款等多重因素交織，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，此前近半年間上演了一輪房?jī)r(jià)快速上漲的行情。

　　步入10月份以來(lái)，一個(gè)明確的政策信號(hào)是，抑制和防止包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)上升至中央政府宏觀調(diào)控的高度。

　　一家北方中型信托公司總裁對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)之一，聯(lián)動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)，一旦硬著陸或者跌落谷底，將對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，因此國(guó)家希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定健康發(fā)展，但要極力遏制房?jī)r(jià)快速上漲。

　　央行三季度報(bào)告顯示，商品房銷售增速略有放緩,但依然較快。截至9月末,全國(guó)商品房銷售面積為10.52億平方米,同比增長(zhǎng)26.9%,增速較上半年低1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額為 8.02萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)41.3%,增速較上半年低0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　從三季度信托數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)信托資金規(guī)模增長(zhǎng)。三季度末，房地產(chǎn)信托規(guī)模為1.35萬(wàn)億元，比二季度的1.31萬(wàn)億元增加400億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.05%;較去年同期的1.29億元增加600億元，同比增長(zhǎng)4.65%。不過，三季度房地產(chǎn)信托占比，較去年同期的8.96%減少了0.51個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，陸家嘴信托戰(zhàn)略發(fā)展部高級(jí)經(jīng)理王俊對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，三季度房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)比較明顯，絕對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)，但資金占比同比下降，這表明信托業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依舊持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　王俊還指出，房地產(chǎn)信托數(shù)據(jù)有滯后性，全國(guó)18個(gè)城市于10月1日重啟限購(gòu)政策，本輪限購(gòu)政策對(duì)信托業(yè)的影響存在滯后效應(yīng)。

　　政策調(diào)控 地產(chǎn)融資收緊

　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)上行周期，房地產(chǎn)融資一直是金融機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，采取各種方式規(guī)避監(jiān)管。比如，銀行不能以自營(yíng)資金發(fā)放貸款便通過表外理財(cái)走信托通道規(guī)避;信托資金不能用于房地產(chǎn)商購(gòu)置土地的貸款，多以“明股實(shí)債”方式為地產(chǎn)融資。而這些手段并未被強(qiáng)監(jiān)管，房地產(chǎn)領(lǐng)域隱含了監(jiān)管套利帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)此，王俊表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在信托公司不被鼓勵(lì)與政策調(diào)控有很大關(guān)聯(lián)。宏觀政策和行業(yè)態(tài)勢(shì)是影響信托公司房地產(chǎn)政策變化的重要因素，除了政策因素，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額大幅回升，房地產(chǎn)企業(yè)資金比較充裕，短期風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　“本輪房地產(chǎn)調(diào)控帶有政府行政干預(yù)的性質(zhì)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域融資開展檢查，監(jiān)管判斷依據(jù)主要取決于業(yè)務(wù)是否存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。即使市場(chǎng)行情好，機(jī)構(gòu)也不會(huì)無(wú)視監(jiān)管態(tài)度拓展業(yè)務(wù)�！蓖蹩≌f。

　　自2015年下半年至2016年上半年，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了快速上漲。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，信托公司并未一哄而上盲目介入，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，當(dāng)前宏觀調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也會(huì)相應(yīng)收緊。

　　但也有人認(rèn)為，由于一二線城市房?jī)r(jià)的攀升，地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。一位北京地區(qū)信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格總體有泡沫，有些城市庫(kù)存過剩，如果項(xiàng)目銷售不佳，對(duì)應(yīng)的地產(chǎn)公司回款將受影響，這將給信托公司借款回款帶來(lái)直接影響�！�

　　房地產(chǎn)信托“急剎車” 拓展新的地產(chǎn)領(lǐng)域

　　盡管三季度信托配置房地產(chǎn)的資金增加，但是在政策調(diào)控、監(jiān)管趨嚴(yán)的環(huán)境以及可能的泡沫風(fēng)險(xiǎn)下，信托公司對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域的熱情難以持續(xù)。

　　“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣，政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度，但鑒于目前沒有更好的投資方向，各家信托公司、銀行依舊沒有徹底放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)，但準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)紛紛升高，一般為百?gòu)?qiáng)公司或標(biāo)的在一線城市�！币晃淮笮托磐泄�司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　記者從某大型信托公司內(nèi)部了解到，公司對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)執(zhí)行最新標(biāo)準(zhǔn)，除了北上廣深、南京、杭州、武漢、鄭州以外的房地產(chǎn)項(xiàng)目不再介入。

　　“地產(chǎn)項(xiàng)目總體標(biāo)準(zhǔn)比之前收緊了�！鄙鲜霰本┑貐^(qū)信托業(yè)務(wù)經(jīng)理也表示，之前房地產(chǎn)項(xiàng)目可遍布全國(guó)省會(huì)城市，如今只能鎖定于發(fā)達(dá)地區(qū)省會(huì)城市的百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)企業(yè)，中西部、東北、西南地區(qū)一律不再介入。

　　除了限制準(zhǔn)入城市，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模將大幅收緊。據(jù)了解，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大信托模式從現(xiàn)在起暫停，今年起至明年，以北京、上海一線寫字樓項(xiàng)目收購(gòu)和城市更新改造為主，項(xiàng)目持有一段時(shí)間再出售，加大力度;在深圳、廣州、南京、杭州四個(gè)城市，立足于大項(xiàng)目，大額資金投入，加強(qiáng)行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)合作;同時(shí)，全力推進(jìn)海外地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。

　　至于房地產(chǎn)企業(yè)杠桿融資業(yè)務(wù)，據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，有信托公司明確要求：“先暫停房企拿地階段的杠杠融資業(yè)務(wù)，已過會(huì)的項(xiàng)目繼續(xù)推進(jìn)，未過會(huì)、正在推進(jìn)的項(xiàng)目暫停。有特殊情況的單獨(dú)再議，新的業(yè)務(wù)先停下來(lái)�！�

　　在收緊傳統(tǒng)地產(chǎn)融資的同時(shí)，信托公司也在尋找新的機(jī)會(huì)。復(fù)旦大學(xué)信托研究中心教授殷醒民建議，信托公司在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,可積極配合房地產(chǎn)“去庫(kù)存、補(bǔ)短板”政策，支持保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造;探索開展并購(gòu)信托，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組;探索開展房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)(REITs)，助推商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存;探索通過資產(chǎn)證券化等合規(guī)方式，幫助銀行盤活存量房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)。

　　對(duì)于調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷走勢(shì)，上述信托公司總裁明確表示“持審慎樂觀的態(tài)度”，并將在其中尋找新的機(jī)會(huì)。物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)是兩個(gè)新的方向，可致力于在這兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)方向上深耕細(xì)作。