自2016年9月末以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)24個(gè)城市出臺(tái)了50多次樓市調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。高價(jià)地頻現(xiàn)的同時(shí)，各地的調(diào)控政策并未停歇。進(jìn)入11月，全國(guó)共有10個(gè)城市在此前的基礎(chǔ)上出臺(tái)“加強(qiáng)版”樓市新政，樓市“拉鋸戰(zhàn)”仍將持續(xù)。

　　導(dǎo)讀

　　盡管本輪調(diào)控并非全國(guó)通行的“一刀切”，而只是集中在部分熱點(diǎn)城市，但政策出臺(tái)的密度之高、力度之強(qiáng)，仍然被認(rèn)為是前所未有。且從房地產(chǎn)成交全面下滑來(lái)看，其影響力已經(jīng)波及全國(guó)。

　　11月21日，當(dāng)福州市在一天內(nèi)推出9宗住宅用地、其中4宗已超過(guò)3萬(wàn)元的單價(jià)成交之時(shí)，幾乎所有從業(yè)者都覺(jué)得難以置信——福州是本輪較早出臺(tái)調(diào)控政策，且政策力度較大的城市之一。

　　今年9月28日，福州發(fā)布全面調(diào)控樓市的“榕七條”，其中包括提高競(jìng)買(mǎi)土地保證金的比例、縮短土地價(jià)款的付款期限等。10月6日，福州又出臺(tái)限購(gòu)政策，福州五區(qū)的市民對(duì)144平以下房源限購(gòu)2套，同時(shí)提高了首套房和二套房的首付比例。但這并沒(méi)能阻止高價(jià)地的出現(xiàn)。

　　于是，福州再度出臺(tái)政策予以調(diào)整。11月23日，福州下發(fā)調(diào)控文件，要求二套房公積金貸款首付提高到50%，同時(shí)要求新房?jī)r(jià)格“零增長(zhǎng)”。

　　過(guò)去一個(gè)多月來(lái)的樓市格局，幾乎都處于“地王”與新政交織的復(fù)雜狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士將其稱(chēng)為“博弈期”或“拉鋸戰(zhàn)”，意為在經(jīng)過(guò)最初的劇烈調(diào)整后，市場(chǎng)與政策正在互相角力，以求達(dá)成新的平衡。

　　樓市降溫 土地市場(chǎng)仍火熱

　　自今年9月末10月初超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。

　　住宅市場(chǎng)的局面可用“量?jī)r(jià)齊跌”來(lái)形容。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，11月中上旬，全國(guó)54個(gè)熱點(diǎn)城市共成交住宅15.37萬(wàn)套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

　　其中，11月中上旬，一線(xiàn)城市的住宅成交量降幅為23.5%，二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市分別下降7.5%和11.3%。

　　價(jià)格方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月份一、二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。10月下半月，深圳(樓盤(pán))、成都、北京(樓盤(pán))、天津(樓盤(pán))、上海(樓盤(pán))、廈門(mén)(樓盤(pán))和鄭州(樓盤(pán))等7個(gè)城市新房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)下降。

　　土地市場(chǎng)則并未如預(yù)期般大幅降溫。雖然高價(jià)地的數(shù)量有明顯減少，但在一些熱點(diǎn)城市，土地?zé)岫炔⑽唇禍兀�且近期有愈演愈烈之�?shì)。

　　11月22日，武漢(樓盤(pán))公開(kāi)出讓土地17宗，5個(gè)地塊觸動(dòng)“熔斷機(jī)制”。盡管如此，武漢仍然誕生了總價(jià)為110億的單幅地塊，且當(dāng)日入賬近197億。

　　11月22日，廣州(樓盤(pán))推出10宗地塊，在超過(guò)40家房企的爭(zhēng)搶下，共催生7個(gè)區(qū)域“地王”，土地出讓時(shí)間持續(xù)了近9個(gè)小時(shí)。長(zhǎng)沙(樓盤(pán))也在當(dāng)日誕生“地王”。經(jīng)過(guò)114輪競(jìng)價(jià)后，“梅溪湖B-39地塊”以180%的溢價(jià)率競(jìng)出，9240.8元/平方米的單價(jià)刷新了長(zhǎng)沙的最高紀(jì)錄。

　　此前的北京也有土地成交紀(jì)錄，在設(shè)置最高限價(jià)的情況下，北京并未誕生高價(jià)地。但在交易中，開(kāi)發(fā)商觸動(dòng)了“住宅全部自持”的條款，其對(duì)企業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)大的資金壓力。

　　易居克而瑞的分析指出，近期土地交易和商品房市場(chǎng)出現(xiàn)冷熱差異，主要原因在于，調(diào)控城市供不應(yīng)求的基本面并沒(méi)有發(fā)生改變。該機(jī)構(gòu)指出，在供應(yīng)方面，預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房?jī)r(jià)“限漲令”等政策打擊了不少項(xiàng)目的推案熱情。在需求方面，限購(gòu)、限貸等政策并沒(méi)有從根本上消滅合理購(gòu)房需求，只是將購(gòu)房需求延后。并且當(dāng)這部分購(gòu)房群體再度回歸市場(chǎng)時(shí)，往往迎來(lái)的是更加猛烈的需求爆發(fā)。

　　因此，熱點(diǎn)城市前景預(yù)期未變，資金流入的沖動(dòng)依然存在。除實(shí)體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)質(zhì)投資渠道相對(duì)有限外，在2016年良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)支持下，對(duì)市場(chǎng)份額的訴求也在推動(dòng)著房企加大拿地力度。

　　“博弈”仍將持續(xù)

　　就在高價(jià)地頻現(xiàn)的同時(shí)，各地的調(diào)控政策并未停歇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年11月以來(lái)，全國(guó)共有10個(gè)城市在此前的基礎(chǔ)上出臺(tái)“加強(qiáng)版”樓市新政，分別是廣州、南京(樓盤(pán))、西安(樓盤(pán))、成都、東莞(樓盤(pán))、武漢、深圳、福州。北京在土地出讓中推出的“住宅部分自持”條款，同樣也被視為新政。

　　中原地產(chǎn)指出，自今年9月末以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)24個(gè)城市出臺(tái)了50多次樓市調(diào)控措施。其中，福州、廣州等地在短短不到兩個(gè)月內(nèi)出臺(tái)三次調(diào)控措施。

　　盡管本輪調(diào)控并非全國(guó)通行的“一刀切”，而只是集中在部分熱點(diǎn)城市，但政策出臺(tái)的密度之高、力度之強(qiáng)，仍然被認(rèn)為是前所未有。且從房地產(chǎn)成交全面下滑來(lái)看，其影響力已經(jīng)波及全國(guó)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此輪政策的主要特征體現(xiàn)為“打補(bǔ)丁、加壓力”。也即，一方面將政策延伸至此前未覆蓋到的領(lǐng)域，另一方面強(qiáng)化執(zhí)行。

　　如上海近期就發(fā)文嚴(yán)禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定的行為，并叫停了“接力貸”、“合力貸”等業(yè)務(wù)，正是對(duì)此前調(diào)控政策的“查漏補(bǔ)缺”。

　　北京某知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人將此形容為一場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”。“市場(chǎng)有內(nèi)生動(dòng)力，房?jī)r(jià)和地價(jià)都在供需關(guān)系的驅(qū)使下試圖上漲;政府部門(mén)則希望市場(chǎng)平穩(wěn)，所以全面打壓。”該人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，博弈的雙方分別是“看得見(jiàn)的手”和“看不見(jiàn)的手”。

　　上述人士表示，在本輪政策出臺(tái)之初，由于力度較大，市場(chǎng)出現(xiàn)全面降溫。近期土地市場(chǎng)升溫，既有部分城市推地規(guī)模較大的原因，也說(shuō)明市場(chǎng)正在試探性地回暖。但這可能招致政策的進(jìn)一步打壓。

　　易居克而瑞認(rèn)為，為了真正達(dá)成2016年的調(diào)控目標(biāo)，防止飆漲的地價(jià)再一次成為房?jī)r(jià)上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步出臺(tái)加碼政策。就土地政策而言，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，不僅是資金來(lái)源監(jiān)管將進(jìn)一步加嚴(yán)，類(lèi)似南京、合肥(樓盤(pán))的“土拍限價(jià)”、“捂盤(pán)囤地者禁拍地”、“拍地時(shí)即約定上市時(shí)間和價(jià)格”等行政干預(yù)政策也可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

　　張大偉也指出，預(yù)計(jì)本次調(diào)控將可能持續(xù)6個(gè)月以上。受此影響，高價(jià)地的出現(xiàn)頻率將可能降低，市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步降溫。預(yù)計(jì)四季度大部分城市的房?jī)r(jià)都將趨于平穩(wěn)，更多的城市將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)。