國(guó)慶節(jié)前后的多地樓市調(diào)控已落地一月有余，從“限貸”到“限購(gòu)”，再到部分城市的“限價(jià)”，一連串施放的“限字令”構(gòu)成了樓市調(diào)控政策的新風(fēng)景。然而，在一些城市處于上升通道的房?jī)r(jià)未見(jiàn)受限，且一些城市采取的“分區(qū)限購(gòu)”調(diào)控反而產(chǎn)生出明顯的“擠出效應(yīng)”，甚至推高了非限購(gòu)地區(qū)房?jī)r(jià)，同時(shí)捂盤(pán)惜售、盲目漲價(jià)等銷(xiāo)售亂象依然頻出。

　　熱點(diǎn)城市量跌價(jià)穩(wěn)供應(yīng)量急劇下滑

　　10月多城政策頻出，政策轉(zhuǎn)向偏緊以及供應(yīng)萎縮，市場(chǎng)觀望情緒逐漸放大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年前10個(gè)月，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速均比前三季度回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)控政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一二線熱點(diǎn)樓市成交量普遍下滑，10月份28個(gè)樣本城市成交量環(huán)比下滑15%，不過(guò)房?jī)r(jià)并沒(méi)有發(fā)生明顯變化。其中出臺(tái)調(diào)控新政的城市合計(jì)環(huán)比降幅高達(dá)21%，10月北京成交量環(huán)比下滑41%，上海環(huán)比下滑18%，鄭州成交量跌幅最大，環(huán)比降幅高達(dá)76%，其后是蘇州、濟(jì)南，環(huán)比跌幅分別為59%和58%。

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，“成交量下滑不僅受消費(fèi)者預(yù)期影響，更多的是房企資金壓力小，選擇捂盤(pán)，或個(gè)別項(xiàng)目因拿不到預(yù)售證已經(jīng)停盤(pán)休假，因此供應(yīng)量難有較大起色�！�

　　數(shù)據(jù)顯示，10月，房企推盤(pán)量大幅減少，30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比下降24%，多數(shù)城市在9月供應(yīng)量創(chuàng)下新高后，下降幅度頗大。其中，一線城市10月商品住宅供應(yīng)量較上月減少63%;二三線城市整體供應(yīng)為2070萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑18%。

　　在福州和廈門(mén)，住宅市場(chǎng)遇冷，一手房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，二手房?jī)r(jià)格略有下降。據(jù)福州一大型中介公司中介陳某介紹，限購(gòu)政策實(shí)施一個(gè)月以來(lái)，福州二手房?jī)r(jià)格平均每平方米下跌約500元。廈門(mén)市一家中介負(fù)責(zé)人告訴記者，如今投資客不搶房，改善客群又要開(kāi)始觀望了，部分新盤(pán)的客戶流失量超過(guò)一半。

　　業(yè)內(nèi)分析指出，限購(gòu)令的“回歸”直接削減了需求基數(shù)，限貸升級(jí)則加大購(gòu)房成本，預(yù)計(jì)購(gòu)房者觀望情緒將愈發(fā)濃郁，今年四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免，絕對(duì)量將維持一到兩個(gè)季度低位。

　　“分區(qū)限購(gòu)”擠出效應(yīng)明顯

　　此輪調(diào)控中，福州、天津、合肥等多個(gè)城市實(shí)行差異化的“分區(qū)限購(gòu)”調(diào)控。但一些非限制區(qū)域和限購(gòu)區(qū)域已成一體，房?jī)r(jià)相差不大。限購(gòu)區(qū)域限購(gòu)后，非限制區(qū)域出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象，給購(gòu)房者造成長(zhǎng)期看漲心理，造成新恐慌�！斑@將產(chǎn)生一種擠出效應(yīng)，緩解城市熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，同時(shí)將購(gòu)房需求推向可能存在‘去庫(kù)存’壓力的周邊區(qū)域�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　福州限購(gòu)的是五城區(qū)以內(nèi)，對(duì)近郊閩侯地區(qū)沒(méi)有限購(gòu)。記者走訪閩侯幾個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)普遍價(jià)格上調(diào)在每平方米數(shù)千元以上，碧桂園十里江灣樓盤(pán)從年初的每平方米13000元漲到19000元。一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“市區(qū)限購(gòu)后，不少客戶必須來(lái)周邊地區(qū)購(gòu)買(mǎi)，漲價(jià)難免。而周邊區(qū)域價(jià)格上升，自然會(huì)倒逼市區(qū)價(jià)格�！�

　　以閩侯縣為例，在樓市連續(xù)強(qiáng)勢(shì)走高后，土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出一派復(fù)蘇景象。11月初，閩侯成功出讓南通兩幅住宅用地，合計(jì)成交金額17.25億。11家開(kāi)發(fā)商前來(lái)競(jìng)拍，其中一幅地塊以8.66億元成交，參考樓面價(jià)約每平方米9267元，溢價(jià)率高達(dá)97.3%，刷新當(dāng)?shù)氐貎r(jià)記錄。

　　再如天津市區(qū)周邊的西青、東麗、北辰等區(qū)不限購(gòu)，但本輪房?jī)r(jià)上漲中，這些區(qū)內(nèi)大片住宅領(lǐng)漲，目前多地均價(jià)已破兩萬(wàn)元，部分樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)到3萬(wàn)元每平方米。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，天津武清區(qū)由于毗鄰北京，成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的熱點(diǎn)，前8月二手房交易價(jià)格迅速上漲�！岸�在限購(gòu)政策實(shí)施后，北京購(gòu)房者至天津購(gòu)房的門(mén)檻抬高，在武清區(qū)認(rèn)購(gòu)首套住房首付需要40%，且無(wú)法購(gòu)買(mǎi)二套，遂只能認(rèn)購(gòu)北辰和寶坻等區(qū)域，未來(lái)這些區(qū)域市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)明顯上漲，即市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)移。”

　　強(qiáng)化監(jiān)管力度保障調(diào)控效果不打折

　　一部分購(gòu)房需求從調(diào)控城市“被擠出”后，逐漸向非限購(gòu)的周邊城市分流，推高房?jī)r(jià)的勢(shì)頭明顯。以廈門(mén)為例，廈門(mén)樓市成交量持續(xù)下滑，而環(huán)廈門(mén)板塊卻是另一番景象。毗鄰廈門(mén)的漳州樓市量?jī)r(jià)齊飛，房?jī)r(jià)紛紛破萬(wàn)，房源緊張，一些銷(xiāo)售違規(guī)現(xiàn)象凸顯。

　　近日，記者走訪漳州樓市，發(fā)現(xiàn)多個(gè)樓盤(pán)定價(jià)混亂，捂盤(pán)惜售嚴(yán)重。在售樓處，都沒(méi)有明碼標(biāo)價(jià)。漳州萬(wàn)科城濱江府樓盤(pán)8號(hào)樓是7月12日取得預(yù)售證，四個(gè)多月后至今沒(méi)有開(kāi)盤(pán);9號(hào)樓是11月11日拿到預(yù)售證，也沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，備案價(jià)直接上提數(shù)千元到一萬(wàn)七。

　　漳州市民馮先生今年4月份就想在漳州置業(yè)，但連續(xù)詢問(wèn)了幾家拿到預(yù)售證的樓盤(pán)，但至遲遲不開(kāi)盤(pán)�！斑@幾個(gè)月地產(chǎn)商捂盤(pán)惜售，但漳州房?jī)r(jià)猛漲，剛需已經(jīng)買(mǎi)不起了�！�

　　廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一認(rèn)為：“調(diào)控后，購(gòu)買(mǎi)力外溢成為必然。以廈門(mén)為例，一直以來(lái)，環(huán)廈板塊的樓市行情基本都是跟著廈門(mén)的軌跡前進(jìn)，但具有相對(duì)的滯后性。廈門(mén)市場(chǎng)好了，周邊區(qū)域才慢慢跟著好。如今廈門(mén)市場(chǎng)進(jìn)入冷凍期，周邊區(qū)域樓市瘋狂蘊(yùn)藏極大風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)合理疏導(dǎo)�！�

　　“市場(chǎng)是流通的，如果整個(gè)市場(chǎng)針對(duì)剛性需求者的住宅產(chǎn)品仍較稀缺，局部限購(gòu)反而會(huì)在非限購(gòu)地區(qū)造成一定程度的哄搶，迅速抬升房?jī)r(jià)�！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為，此前多個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)樓市銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)查，但對(duì)一些非熱點(diǎn)城市的銷(xiāo)售亂象，執(zhí)法不能“選擇性失明”。要加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法，防止開(kāi)發(fā)商“渾水摸魚(yú)”推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性過(guò)快上漲。