央行近日發(fā)布的《2016年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》提出，正在著手研究將表外理財納入宏觀審慎評估中的廣義信貸指標范圍，引導銀行加強對表外業(yè)務的風險管理。

　　事實上，監(jiān)管層已經(jīng)關注到委托貸款這項表外業(yè)務對接兩高一剩行業(yè)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)所聚集的風險。在銀監(jiān)會三季度經(jīng)濟金融形勢分析會議上，銀監(jiān)會主席尚福林就指出了銀行債券投資的市場風險和流動性風險。

　　尤其是二季度以來，個人按揭貸款規(guī)模急速攀升，部分月份中，個貸占新增貸款規(guī)模超過70%。與此同時，房地產(chǎn)市場也量價齊升。一度以穩(wěn)增長為首要目標的宏觀調控方向也由此出現(xiàn)新變化。10月末召開的中央政治局會議提出，“要堅持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險”，表現(xiàn)出決策者對房價快速上漲的擔憂。

　　社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示，在此之前，監(jiān)管部門已經(jīng)開始著手干預信貸流向。一方面，有關部門約談主要商業(yè)銀行，對信貸投放結構進行窗口指導;另一方面，監(jiān)管部門也出臺政策，嚴禁信貸、理財資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，并加大了對違規(guī)銀行的處罰力度。

　　“從外部效應來看，銀行資金流向結構對宏觀經(jīng)濟運行產(chǎn)生了直接的影響，形成一些潛在風險。房地產(chǎn)相關貸款的快速增長，尤其是房地產(chǎn)按揭的急劇膨脹，推動了房地產(chǎn)價格的明顯上升�！痹鴦傉f。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，此前，多數(shù)銀行在房企開發(fā)貸方面實行名單制管理，不在名單上的企業(yè)很難獲得貸款。通過發(fā)行表外理財產(chǎn)品，可以使不在名單上的房企拿到資金。在今年樓市一片大好的情況下，銀行更是有動力這么做，而且委外業(yè)務等表外操作手段很多。因此，多個監(jiān)管部門聯(lián)手規(guī)范銀行理財業(yè)務，對房企本已收緊的融資渠道勢必“再補一刀”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，信貸收緊苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，最近從銀監(jiān)會到地方，都開始陸續(xù)發(fā)出收緊房地產(chǎn)信貸的政策信號。

　　他還表示，縱觀國內(nèi)十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，不難發(fā)現(xiàn)其波動周期與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場將快速降溫。信貸政策收緊以后，也意味著未來將有大批房企面臨資金壓力。

　　張大偉進一步解釋，在過去幾個月，由于整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導致房企在土地市場行為激進。但是另一方面，地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在大幅下調，今年前三季度房企的平均利潤率已經(jīng)跌破8%。

　　“預計在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領域，而房地產(chǎn)的競爭也將越來越激烈，核心盈利能力下滑、財務風險加劇。”張大偉說。

　　克而瑞房地產(chǎn)的一位分析人士表示，近幾年銀行的理財資金在房地產(chǎn)業(yè)投入不斷增高，封堵銀行理財資金進入房企將有利于控制銀行表外業(yè)務的風險，同時將減少開發(fā)商的資金流入。從此次銀監(jiān)會的口風來看，房企申請銀行貸款暫時限制不大，主要是銀行的表外資金對房企收緊，因此對房企融資有一定影響。

　　他進一步指出，此次貨幣政策的收緊將對中小型房企產(chǎn)生較大影響，其融資前景不容樂觀。而對于大型房企，由于其良好的評級以及多元化的融資方式，此次貨幣政策收緊對其影響有限。