在上一輪房價“瘋漲”過程中,湖北省武漢市的房價也一路飆升,房地產(chǎn)市場的熱度持續(xù)走高。然而,與火熱市場伴生的,則是房屋銷售的各類亂象。武漢市的房地產(chǎn)銷售市場存在哪些問題?這些問題背后究竟是什么原因?《法制日報》記者就此展開調(diào)查。

　　□ 本報記者 劉志月

　　□ 本報實習(xí)生 何正鑫

　　“開發(fā)商既然能賣,證件肯定都是齊全的,現(xiàn)在人多房少,你不買還有其他人買,再說做了誠意登記也不一定能搖上號�！�

　　“光谷滿庭春MOMΛ”項目售樓處工作人員的一句話,頓時讓挑房的湖北省武漢市市民陳先生語塞。

　　眼看著房子一天一個價,不少樓盤的交房期甚至排到了2020年,咬咬牙,陳先生還是決定“先下手”。

　　《法制日報》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),房價“瘋漲”背后,未取得預(yù)售許可先行預(yù)收費用、不公示價格或不按申報價格明碼標(biāo)價、擅自出售抵押或查封房產(chǎn)等成為房地產(chǎn)交易市場廣受詬病的幾大主因。

　　無證預(yù)售情況非個例

　　“當(dāng)時是因為認(rèn)籌,周邊的所有樓盤都被罰過,包括綠地、朗詩、中建也都這樣,這很正常�！�

　　聽記者提及樓盤被扣分一事,“光谷滿庭春MOMΛ”項目售樓部工作人員解釋道。

　　按照規(guī)定,開發(fā)商售房前,必須先取得《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《商品房預(yù)售許可證》等“五證”。

　　今年8月17日,武漢當(dāng)代節(jié)能置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的“光谷滿庭春MOMΛ項目二期小高層”,因未取得商品房預(yù)售許可,向買受人提前收取預(yù)訂款性質(zhì)的費用,被武漢市房管局扣除3分信用分?jǐn)?shù)并公示。

　　10月25日上午,記者在“光谷滿庭春”項目二期小區(qū)內(nèi)看到,該小區(qū)已經(jīng)有居民搬入,部分住宅正在裝修,單元樓棟大門及消防栓等位置處,張貼有不少“裝修公告”“裝修許可證”等,裝修時間顯示大多為今年6月到10月期間。

　　售樓部工作人員告訴記者,一年多前,該樓盤每平方米售價為七八千元,如今均價約1.3萬元,只有3幢樓還沒開盤,有意購買需先做誠意登記,“不然就沒房了”。

　　“‘五證’方面您不用擔(dān)心,我們現(xiàn)在要賣的這一批也沒有取得預(yù)售許可,等拿了預(yù)售我們才會通知您過來認(rèn)籌,目前不需要交任何費用�！痹谖錆h市江漢區(qū)賀家墩村城中村改造K1地塊(中城悅城)售樓部,工作人員鮑女士表示。

　　不過,今年7月22日,K1地塊(中城悅城)9號樓也曾因項目未取得商品房預(yù)售許可證擅自向買受人收取預(yù)定性質(zhì)費用而遭武漢市房管局點名。

　　武漢市房管局查詢信息顯示,K1地塊(中城悅城)所屬樓棟取得售房許可證的時間最晚為4月19日,至今沒有9號樓相關(guān)信息。

　　事實上,房地產(chǎn)企業(yè)因未取得售房許可先行收取費用上榜武漢市房管局不良信息記錄,并非個例。

　　今年3月,武漢將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售商品房問題整改”列入2016年政府部門和公共服務(wù)企業(yè)履職盡責(zé)突出問題整改公開承諾的內(nèi)容之一。

　　此后,武漢市房管局作出包括加強商品房預(yù)售行為監(jiān)管,規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場信息、公示管理,強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理等五項重點承諾。

　　截至目前,武漢市房管局已在官網(wǎng)公布102條房地產(chǎn)企業(yè)不良信用信息記錄,涉及房地產(chǎn)企業(yè)90家。

　　《法制日報》記者梳理發(fā)現(xiàn),在90家房地產(chǎn)企業(yè)中,有22家因“未取得商品房預(yù)售許可證,擅自向買受人收取預(yù)定性質(zhì)費用”而上榜,占比近四分之一。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,當(dāng)前,開發(fā)商提前收取一定費用的情況較為普遍,購買沒有預(yù)售許可的商品房,一旦出現(xiàn)糾紛,消費者的利益很難得到保障。

　　“明碼標(biāo)價”成空文

　　走進售樓部大廳,商品房價格公示表上一排排“已售”字樣難免讓人心慌;剛開盤的樓房,一眨眼就銷售一空……

　　開發(fā)商未明碼標(biāo)價售房、囤積房源、捂盤惜售等行為,一直廣受詬病。

　　由武漢萬達東湖置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的“武漢中央文化旅游區(qū)一期K9-2地塊(萬達御湖世家)”項目,由于“未按預(yù)售申報價格對外銷售、哄抬房價、未在銷售現(xiàn)場公示商品房價目表”,被扣減4分信用分。

　　此前,前述項目因“發(fā)布不實價格信息,哄抬房價,擾亂房地產(chǎn)市場秩序”,于今年3月首次上榜。

　　10月25日下午,記者在萬達御湖世家售樓部大廳看到,大廳公示有各地塊“五證”信息并立有多張價格表。價格表上,標(biāo)注有房號、面積、認(rèn)購單價、認(rèn)購總價等內(nèi)容。認(rèn)購單價、認(rèn)購總價兩欄下,貼滿了“已售”字樣的紅色標(biāo)簽,僅少數(shù)房產(chǎn)顯示在售價格信息。

　　“您正常買房,我們正常給您辦手續(xù),這個是不存在任何問題的,只是之前我們售樓部沒有進行價格公示,現(xiàn)在哪些樓可以賣、價格多少我們?nèi)�部都有公�?只是對我們項目扣了兩分而已,其他的沒有任何問題�！蔽錆h萬達東湖置業(yè)有限公司萬達御湖世家售樓部工作人員解釋說。

　　“扣分這個事情很正常,任何一個開發(fā)商都是一樣的,比如給房管局報備價是1.2萬元,我們公布出去的時候就可能會寫1.3萬元,因為還有一些折扣體系,報備和公布的不一致,但最后的成交價格還是1.2萬元�！薄肮夤葷M庭春”售樓部工作人員此前也表示。

　　武漢市房管局官網(wǎng)公布的信息顯示,今年3月份以來,武漢當(dāng)代節(jié)能置業(yè)有限公司、武漢萬達東湖置業(yè)有限公司、武漢朗華置業(yè)有限公司等26家房地產(chǎn)企業(yè)因“未按預(yù)售申報價格對外銷售,哄抬房價”“未按規(guī)定一次性公開全部準(zhǔn)售房源”“未在銷售現(xiàn)場公示商品房價目表”等上榜武漢市房管局不良信息記錄。

　　“房價節(jié)節(jié)攀升,今天還是1萬元,過兩天就變成了1.5萬元,但這房子到底值多少錢,消費者其實并不知情。”華中科技大學(xué)力學(xué)與土木工程學(xué)院退休教授趙憲堯直言。

　　房產(chǎn)遭抵押半路停建

　　“花半輩子積蓄買的,現(xiàn)在合同約定交房期過了一年多房子還沒建起來,怎么能不著急!”原本讓人心里“有著落”的買房,讓到武漢打工的老黎滿是無奈。

　　拖家?guī)Э谠谖錆h打拼半輩子,2014年,老黎決定在武漢市東西湖區(qū)金銀潭附近買房穩(wěn)定下來。反復(fù)考慮后,老黎一家看中了由家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的“國際麗都”項目,為了少還房貸,不到100平方米的房子首付花了近40萬元,約定交房期為2015年5月31日。

　　不曾想,自2014年年底開始,“國際麗都”項目因資金問題陸續(xù)停工,800多戶購房業(yè)主至今未能拿到房產(chǎn)。兩年多來,五十多歲的老黎隔三差五就會到項目工地前看看。

　　“‘漢口印象’的業(yè)主比我們好些,他們主體工程已經(jīng)基本完工,好多業(yè)主提前搬了進去�！敝噶酥赶喔魩装倜走h的“漢口印象”,老黎告訴記者,該項目開發(fā)商,也是家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司。

　　在“漢口印象”A區(qū)二樓一間毛坯房商用門面內(nèi),《法制日報》記者見到在這里居住了好幾個月的李純(化名)。

　　“一家三口在外租房每個月得一兩千元,再加上每個月兩千多元的房貸,壓力太大,所以干脆搬了過來,碰到施工停水停電只能干著急�！睆暮�北宜昌到武漢工作的李純說,由于“漢口印象”項目有很多小戶型房產(chǎn),總價相對較低,所以買房的很多都是像她一樣的年輕人。

　　今年7月28日,因“‘國際麗都’和‘漢口印象’項目資金鏈斷裂,擅自出售已抵押房屋,導(dǎo)致項目停工,無法按期交付,并造成購房人群體性上訪�！奔颐捞礻晌錆h置業(yè)發(fā)展有限公司被武漢市房管局一次性扣除20分信用分?jǐn)?shù)。

　　在武漢市房管局官網(wǎng)公布的信息中,同樣存在擅自出售已抵押或是法院已查封房產(chǎn)行為的,還有武漢交發(fā)金煒置業(yè)有限公司、武漢東順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、凱信時代地產(chǎn)武漢有限公司等。

　　“買房的時候這個項目是周圍所有樓盤中賣的最好的,所有證件都是全的,不知道為什么還會發(fā)生這樣的事情�！崩侠栌X得,房地產(chǎn)公司和銀行之間,或是房地產(chǎn)公司內(nèi)部之間的糾紛,不應(yīng)該由無辜的購房者買單。

　　執(zhí)法不嚴(yán)致亂象頻出

　　在中南財經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院副教授王永強看來,當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè),實際上是一個“怪胎”,不管是政府部門、開發(fā)商還是普通消費者,都對行業(yè)亂象心知肚明,但痼疾卻遲遲不能解決,說到底還是執(zhí)法不嚴(yán)。

　　“廣告有廣告法,不正當(dāng)競爭有不正當(dāng)競爭法,土地管理有相應(yīng)的土地管理法,有關(guān)房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)其實已經(jīng)很完備了,但是真正依法辦事的房地產(chǎn)公司有多少呢?”王永強認(rèn)為,各方利益糾葛導(dǎo)致法律在房地產(chǎn)行業(yè)面前缺位。

　　“原本有一百套房,只說有五十套,用營銷的方法把價格炒起來,炒房的人不在乎,但是苦了真正有購房需求的老百姓。”趙憲堯認(rèn)為,房地產(chǎn)商投機性盈利,不誠信,采用投機方式盈利是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)亂象的重要原因。

　　趙憲堯認(rèn)為,國家有關(guān)建房、售房方面的規(guī)定很嚴(yán)格,房地產(chǎn)行業(yè)諸多亂象,實際上是政府部門不作為的表現(xiàn)。同時,政府部門在調(diào)控房價過程中,應(yīng)真正將房地產(chǎn)土地出讓價格、建設(shè)成本以及開發(fā)商利潤等房產(chǎn)價格組成進行公開,讓群眾了解樓盤的實際價值。

　　王永強也建議,應(yīng)建立完善相應(yīng)懲罰追責(zé)機制,進一步加強法治政府建設(shè),落實政府部門職責(zé),讓有關(guān)責(zé)任人員不敢網(wǎng)開一面;在采用信用扣分公示等手段加強管理過程中,還應(yīng)科學(xué)評分標(biāo)準(zhǔn),真正做到一視同仁,壓縮相關(guān)部門及人員權(quán)力尋租空間。