“未來(lái)一年，市場(chǎng)將進(jìn)入盤整階段，成交量萎縮將成為必然，價(jià)格總體平穩(wěn)，但不排除局部回調(diào)的可能性。這種市況將給我們今年儲(chǔ)備的土地特別是‘地王’項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)很大的壓力�！蹦持行烷_(kāi)發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，近期一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)后，樓市明顯降溫，成交量、成交均價(jià)環(huán)比回落。“如果銷售持續(xù)收縮，未來(lái)‘地王’入市將面臨很大壓力�！痹撠�(fù)責(zé)人說(shuō)。

大批“地王”待消化

今年以來(lái)，全國(guó)誕生的“地王”超過(guò)200宗。在房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)下，這些“地王”可能陷入尷尬境地。

克爾瑞研究報(bào)告中顯示，截至9月底，全國(guó)共成交246宗單價(jià)、總價(jià)“地王”，預(yù)計(jì)今年“地王”數(shù)量將創(chuàng)歷史新高�！暗赝酢奔�中在一線和熱點(diǎn)二線城市，其中合肥、南京、上海和杭州的土地市場(chǎng)火熱，地王數(shù)量均在20宗以上。招商蛇口是重金奪地開(kāi)發(fā)商的典型代表，前8個(gè)月共拿下6宗“地王”，主要分布在北京、深圳、南京等核心城市，總金額超過(guò)500億元。

未來(lái)“地王”項(xiàng)目入市將面臨市場(chǎng)成交活躍度、房?jī)r(jià)漲跌幅度的考驗(yàn)。今年房企拿地成本明顯上升，需要未來(lái)高房?jī)r(jià)予以覆蓋。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，截至10月11日，今年以來(lái)拿地最積極的50大房企拿地成本合計(jì)10459億元，合計(jì)建筑面積為14374萬(wàn)平米，平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期，它們的平均拿地成本僅為4761元每平方米，今年平均拿地成本上升52.8%。今年以來(lái)，一線城市住宅土地樓面價(jià)同比上漲72.2%，二線城市漲幅達(dá)86.7%；一線城市住宅土地出讓平均溢價(jià)率達(dá)94.6%，二線城市達(dá)65.23%。

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，未來(lái)一年的房?jī)r(jià)漲幅如果不到50%，手里有“地王”的開(kāi)發(fā)商將面臨入市難題，成本壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。

目前市場(chǎng)成交正在回落。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，調(diào)控新政出臺(tái)后，北京二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。購(gòu)房客戶陷入觀望，有意愿看房、購(gòu)房的客戶大幅減少。著急出手套現(xiàn)的業(yè)主迅速增多，漲價(jià)業(yè)主銷聲匿跡，近50%的業(yè)主有降價(jià)意愿。隨著近期市場(chǎng)降溫，此前房?jī)r(jià)漲幅較大的城市核心區(qū)的大戶型房源的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。預(yù)計(jì)四季度北京二手房市場(chǎng)成交量將持續(xù)回落，房?jī)r(jià)將企穩(wěn)并回落。

“燙手山芋”之憂

在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上，一些激進(jìn)開(kāi)發(fā)商扮演了“黑馬”角色。它們憑借高杠桿、高負(fù)債率大膽高價(jià)拿地，成功從區(qū)域型企業(yè)發(fā)展成為全國(guó)型龍頭企業(yè)。在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“地王”是否會(huì)從“黑馬利器”淪為“燙手山芋”？

前述中型開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，自己所在公司雖然也拿了“地王”，但目前對(duì)市場(chǎng)仍充滿期待。他分析，此輪調(diào)控旨在抑制投機(jī)需求，重在“止?jié)q”而非“求跌”，樓市成交量雖然會(huì)大幅萎縮，但房?jī)r(jià)特別是一線城市的房?jī)r(jià)總體將橫盤整理。今年一線城市供地較少，一旦有供地，企業(yè)去搶很正常�！拔磥�(lái)我們?cè)谀玫貨Q策上會(huì)更加注重風(fēng)險(xiǎn)把控，優(yōu)選風(fēng)險(xiǎn)可控城市和區(qū)域。營(yíng)銷方面，將增加對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控頻率，對(duì)各城市、項(xiàng)目的來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，以便及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于新拿的項(xiàng)目，將嚴(yán)格籌劃產(chǎn)品定位，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群，做出適合本地市場(chǎng)的高品質(zhì)產(chǎn)品，最大程度降低風(fēng)險(xiǎn)，獲取利潤(rùn)�！�

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企高杠桿拿地的風(fēng)險(xiǎn)主要有兩方面，一是未來(lái)償債壓力增加，尤其是利息成本增加；二是土地成本加大，給后續(xù)的項(xiàng)目定價(jià)形成一定壓力。

償債壓力增加的同時(shí)，融資收緊的信號(hào)已出現(xiàn)，部分銀行收緊房企開(kāi)發(fā)貸款，房企發(fā)行公司債也在趨嚴(yán)。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉表示，部分企業(yè)在前期爭(zhēng)奪“地王”的過(guò)程中，激進(jìn)拿地，如果后期融資收緊，再加上去化速度放慢，現(xiàn)金流將承受很大壓力。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為，在政策收緊的背景下，房企首先要保證現(xiàn)金流的安全，在融資上多想辦法，以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)“過(guò)冬”。如果資金確實(shí)不足，土地是稀缺資源，完全可以尋找合作方聯(lián)合開(kāi)發(fā)，以減輕自身的資金壓力。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，未來(lái)“地王”何去何從，要觀察土地價(jià)格和房?jī)r(jià)是否會(huì)下降。從過(guò)去幾輪“地王”的運(yùn)作模式來(lái)看，遭遇市場(chǎng)變化時(shí)，首先要“趴著”，等待解套�！暗赝酢钡拈_(kāi)發(fā)周期比普通項(xiàng)目長(zhǎng)得多，部分房企在財(cái)務(wù)可支撐的情況下會(huì)選擇等待。其次是打造豪宅項(xiàng)目，爭(zhēng)取覆蓋拿地成本。

分化趨勢(shì)將加劇

市場(chǎng)人士認(rèn)為，此輪調(diào)控將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)行業(yè)的分化趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商將強(qiáng)者恒強(qiáng)。

劉策表示，對(duì)于此前特別激進(jìn)、高杠桿拿“地王”、現(xiàn)金流緊繃的企業(yè)而言，調(diào)控是一個(gè)很大的沖擊，甚至可能使這些開(kāi)發(fā)商被淘汰。但對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一次機(jī)會(huì)，可以在低位“撿漏”，通過(guò)并購(gòu)做大做強(qiáng)。

面對(duì)調(diào)控壓力，資金實(shí)力強(qiáng)、融資渠道通暢的開(kāi)發(fā)商可能繼續(xù)在熱點(diǎn)城市拿地、布局。有房企人士表示，在拿地方面仍會(huì)保持相對(duì)積極態(tài)度。中國(guó)的城鎮(zhèn)化空間很大，熱點(diǎn)城市是未來(lái)城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)，仍將保持向上趨勢(shì)，土地的稀缺性仍較明顯。中國(guó)出現(xiàn)信貸危機(jī)、債務(wù)危機(jī)的概率極低，沒(méi)必要過(guò)于悲觀。

克而瑞研究中心研究經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎荆�在一定程度上，大房企無(wú)需特別擔(dān)心。未來(lái)資金鏈可能出問(wèn)題的是小企業(yè)特別是地方性企業(yè)。如果到明年去庫(kù)存還是進(jìn)程緩慢，估計(jì)就有一批企業(yè)撐不下去。

有分析師認(rèn)為，在土地投資回報(bào)率大幅下降的背景下，一些握有地塊的開(kāi)發(fā)商可能無(wú)法通過(guò)開(kāi)發(fā)來(lái)賺錢，這將導(dǎo)致“賣身”求生的現(xiàn)象大量出現(xiàn)，A股可能出現(xiàn)地產(chǎn)股的賣“殼”潮。

中信證券研究員師陳聰認(rèn)為，盡管部分城市可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降，但資源價(jià)值整體仍具備吸引力，社會(huì)資金對(duì)于被低估的地產(chǎn)資源仍有興趣。部分房企如果此前沒(méi)有參與高價(jià)拿地，成本線比較安全，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較合理，融資成本較低，則它們未來(lái)可能更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。