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10月北京樓市成交下滑40% 買賣雙方博弈角色轉(zhuǎn)變

2016-10-24 09:15| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 557| 評(píng)論: 0|來(lái)自: 北京晨報(bào)

買房人已從恐慌購(gòu)買狀態(tài)走出

10月北京樓市成交下滑40%買賣雙方博弈角色轉(zhuǎn)變

國(guó)慶期間22個(gè)城市集體上演的調(diào)控大戲已經(jīng)有了效果。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月21日公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制,房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn),房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。這一趨勢(shì)在微觀市場(chǎng)上得到了印證。中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示,截至目前,10月份成交量普遍下調(diào)了40%左右。

北京新增買賣客戶減少36%

“首付增加了300多萬(wàn),沒(méi)辦法只有退房!笔滋追康馁J款已經(jīng)還清,市民陳女士原本打算換一套大一點(diǎn)的房子,由于新政出臺(tái),她的換房夢(mèng)破滅了。9月底陳女士看上了一套130平方米的三居,總房款約800萬(wàn)元,新政出臺(tái)前,她的首付款為240萬(wàn)元左右。9月30日新政出臺(tái),只要購(gòu)房人名下?lián)碛幸惶鬃》,無(wú)論購(gòu)房人此前有無(wú)貸款記錄,普通住宅首付比例均不低于50%,非普通住宅比例不低于70%。如此一來(lái),陳女士將面臨560萬(wàn)元的首付款,足足多了320萬(wàn)元!氨緛(lái)首付就找朋友借了點(diǎn)兒,現(xiàn)在是徹底無(wú)望,只能退房了!标惻勘硎緹o(wú)奈。

“9·30”新政后,北京樓市的成交量和成交均價(jià)均出現(xiàn)不同程度下滑。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),10月上半月北京新建商品住宅的價(jià)格環(huán)比增加1.2%,但上漲幅度趨緩,比9月漲幅減少3.7%。從成交量來(lái)看,北京新建商品住宅與二手住宅網(wǎng)簽量均出現(xiàn)40%左右的環(huán)比下滑。

“二手房市場(chǎng)上的新增買賣客戶量也在大幅下降,環(huán)比大概減少了36%,客戶購(gòu)房意愿明顯降低,市場(chǎng)需求減少,交易熱度下降,客戶已從恐慌購(gòu)買狀態(tài)走出。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示,新增的買賣房源掛牌量環(huán)比增長(zhǎng)了10%左右,更多的業(yè)主想要在此期間出售房屋,惜售現(xiàn)象大大減弱。此外,新增合同簽訂量、新增帶看量等數(shù)據(jù)也在回落,買賣雙方的博弈角色正在發(fā)生轉(zhuǎn)變,市場(chǎng)回歸理性、步入降溫通道的趨勢(shì)十分明顯。

“樓市四小龍”成交轉(zhuǎn)冷

原本樓市最火熱的“金九銀十”今年被當(dāng)頭潑了一盆冷水,距離調(diào)控“黃金周”已過(guò)去半月,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月21日公布的數(shù)據(jù)顯示,從房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅度看,天津、上海、南京、廈門、杭州、合肥等15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制,房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。與9月比,一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中,深圳和成都10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降,降幅分別為0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均明顯回落,回落幅度在1.0個(gè)至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。

合肥、南京、廈門、蘇州因上半年房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)備受關(guān)注,此輪調(diào)控也自然受到重點(diǎn)“關(guān)照”。

調(diào)控后,“樓市四小龍”的情況如何?數(shù)據(jù)顯示,新政后南京新房認(rèn)購(gòu)量都在300套左右,相比市場(chǎng)最火熱時(shí)期下跌了近三成;合肥連續(xù)多日出現(xiàn)了商品房備案零套的情況;廈門成交量已連續(xù)兩周處于低位。房?jī)r(jià)方面,10月上旬南京、合肥、廈門新建商品住宅分別出現(xiàn)2%、1%、1%的環(huán)比上漲,但與9月份相比漲幅明顯下降,分別減少了1.7%、3.6%和1.9%。成交價(jià)方面,根據(jù)安居客房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,截至10月18日,合肥10月二手房均價(jià)14581元/平方米,環(huán)比上月上漲5.84%,漲幅領(lǐng)銜全國(guó);南京二手房均價(jià)23337元/平方米,環(huán)比上月上漲5.64%;廈門二手房均價(jià)38195元/平方米,環(huán)比上月上漲4.72%;蘇州均價(jià)16057 元/平方米,環(huán)比上月上漲3.10%。

“買賣雙方依然在博弈,市場(chǎng)成交量在轉(zhuǎn)冷,但買房需求依舊存在。如果成交量還是呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì),或會(huì)下調(diào)賣方的心理預(yù)期,房?jī)r(jià)也將有松動(dòng)可能。”安居客房產(chǎn)分析師表示。

三線城市受益成交大幅上漲

一線城市和熱點(diǎn)二線城市收緊,使得三線城市成交面積出現(xiàn)大幅上漲。

易居研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,10月上半月,一二三線20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為6%、6%和49%。三類城市均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比上漲,其中三線城市上漲幅度較大,體現(xiàn)了此類城市近期購(gòu)房積極性在明顯提升。省會(huì)城市政策收緊,使得周邊城市出現(xiàn)了積極購(gòu)房現(xiàn)象,比如莆田、淮安和九江,相比9月上半月的市場(chǎng)成交,增幅分別達(dá)到94%、76%和76%。安居客房產(chǎn)分析師也舉例稱,由于周邊城市的限購(gòu)限貸,浙江嘉興在國(guó)慶節(jié)期間高峰流量是節(jié)前的三倍,“海外地產(chǎn)也因此受益,安居客海外地產(chǎn)板塊訪問(wèn)流量增幅高于全網(wǎng)平均值!

同時(shí),旅游度假地產(chǎn)依然受到購(gòu)房者關(guān)注。10月18日,位于天津中新生態(tài)城的鼓浪·水鎮(zhèn)面世,吸引了不少購(gòu)房者前往。9月30日,天津出臺(tái)了房產(chǎn)新政,對(duì)天津市內(nèi)六區(qū)和武清的購(gòu)房政策進(jìn)行收緊,這讓此前被稱為“鬼城”的中新生態(tài)城迎來(lái)了曙光!爸翱紤]去海南買,但離家遠(yuǎn),房子長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)人住就不好了!奔易√旖虻膹埮糠Q,鼓浪·水鎮(zhèn)是填海項(xiàng)目,從市里開(kāi)車到此不到兩個(gè)小時(shí),度假投資兩不誤!拔铱粗辛诉@個(gè)項(xiàng)目的游艇俱樂(lè)部,以后還會(huì)開(kāi)設(shè)帆船訓(xùn)練營(yíng),想讓兒子學(xué)。”一位北京望京的購(gòu)房者向北京晨報(bào)記者透露,他已經(jīng)在天津?yàn)I海新區(qū)給父母買過(guò)一套房,“價(jià)格1萬(wàn)出頭,不算貴,環(huán)境還不錯(cuò)。”

“還沒(méi)有出手買房的,如果是我,我會(huì)等等”

觀點(diǎn) 馬光遠(yuǎn)

6個(gè)月后樓市一定會(huì)冷靜

在政策的調(diào)控下,10月份房?jī)r(jià)這趟高速行進(jìn)的列車已經(jīng)剎車,后市的發(fā)展成為當(dāng)下最關(guān)注的話題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,調(diào)控是為了防止房地產(chǎn)大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不利影響,調(diào)控的目的主要針對(duì)投資性和投機(jī)性需求,對(duì)剛需、改善性需求仍然還是支持的,“對(duì)于下一步房地產(chǎn)的走勢(shì),我仍然堅(jiān)持以前的判斷,6個(gè)月后,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)冷靜。今年的上漲,也許是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一次驚艷上漲。還沒(méi)有出手買房的,如果是我,我會(huì)等等,因?yàn)閺娜魏我粋(gè)層面而言,再次出現(xiàn)暴漲的概率已經(jīng)很低,不要去賭自己的運(yùn)氣!

“本輪樓市政策在10月中旬進(jìn)入執(zhí)行階段,從政策執(zhí)行力度看,是過(guò)去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度最大的一次。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從市場(chǎng)價(jià)格看,北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都出現(xiàn)了前期虛高價(jià)格的二手房房源大幅降價(jià)到市場(chǎng)水平的現(xiàn)象,“本輪政策將快速抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,一旦年末央行額度吃緊,房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延到很多城市。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示,相信隨著各城調(diào)控政策進(jìn)一步的落地和實(shí)施,房?jī)r(jià)漲幅將越來(lái)越小,出現(xiàn)回落的城市會(huì)越來(lái)越多,全國(guó)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。

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“影響最大的是改善型需求”

高端別墅項(xiàng)目依然傲嬌

除了像陳女士一樣的改善型需求購(gòu)房者,剛需購(gòu)房者也受到一定影響!9月30日沒(méi)能順利網(wǎng)簽,首付一下多了10萬(wàn),找親戚朋友再湊一湊。”市民張先生購(gòu)買的是首套住房,首付提高增加了他的購(gòu)房壓力,但他還是決定出手,“我一個(gè)朋友比我更倒霉,9月底剛把自己的房子賣掉準(zhǔn)備換一套更大的房子,結(jié)果現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)買不起了!

雖然新政出臺(tái),但別墅項(xiàng)目依然風(fēng)生水起。近日,位于順義的萬(wàn)科觀承別墅、位于南三環(huán)的魯能·釣魚臺(tái)美高梅等高端別墅項(xiàng)目相繼面世,在新政的背景下,依舊展示出“傲嬌”的姿態(tài)。“高端別墅項(xiàng)目受到的影響不是太大,買得起這類產(chǎn)品的人經(jīng)濟(jì)實(shí)力都不一般,因?yàn)榧词垢锻晔赘,普通消費(fèi)者每月按揭都還不起。綜合來(lái)看,新政對(duì)一般的改善型需求的購(gòu)房者影響最大,剛需和高端別墅類稍微好一些。”一位別墅項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人向北京晨報(bào)記者透露,新政之后,只有三位客戶受到影響,約10%的比例,“馬上推出的二期產(chǎn)品排卡的人數(shù)依然未減,二期比一期的單套價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)增加400萬(wàn)元。不過(guò)首付提高,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講回來(lái)的現(xiàn)金流更多,可以給出一定的優(yōu)惠,最終提高的價(jià)格可能比400萬(wàn)略低!


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