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作為恒大地產(chǎn)分拆回歸A股的另一主角,深深房A(000029)10月9日晚間公告,公司以發(fā)行A股股份及支付現(xiàn)金的方式購買恒大地產(chǎn)100%股權(quán),交易完成后,恒大系凱隆置業(yè)將成為深深房的控股股東。 深投控系深深房現(xiàn)任控股股東,持有其63.55%股份;恒大地產(chǎn)系凱隆置業(yè)全資子公司,兩者均隸屬中國恒大(03333.HK)旗下。 各方同時(shí)約定,在正式協(xié)議簽署前,恒大地產(chǎn)可引入總額約300億元的戰(zhàn)略投資者。而根據(jù)目前的土地儲(chǔ)備和開發(fā)情況,恒大地產(chǎn)未來3年(2017~2019年)預(yù)期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元,對(duì)應(yīng)的扣非凈利潤分別約為243億元、308億元、337億元。凱隆置業(yè)因此作出業(yè)績承諾,恒大地產(chǎn)未來3年的累計(jì)凈利潤約為888億元。 超高的業(yè)績承諾可以看出恒大對(duì)于未來業(yè)績的自信。根據(jù)中國恒大的公告,中國恒大今年上半年合約銷售額為1417.8億元,同比增長62.8%。若按照上半年業(yè)績推算,恒大明年實(shí)現(xiàn)4500億元銷售的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn),但對(duì)比前8個(gè)月的銷售業(yè)績就可以看出信心來自哪里。今年前8個(gè)月,中國恒大合約銷售額2330.6億元,同比增長98.3%。也就是說7、8兩個(gè)月時(shí)間,恒大銷售近千億,接下來的“金九銀十”自然更有信心,年底或許還可期待“翹尾”行情。 但是,就在恒大宣布和深深房合作的同時(shí),國內(nèi)多個(gè)一二線城市在國慶假期期間發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。而恒大在今年上半年新獲取的80個(gè)項(xiàng)目中,一線城市投資額占比10.1%,二線城市投資額占比63.8%,此外新獲取的三線城市則位于惠州、岳陽、許昌等城市中心區(qū)域。 政策主要影響的便是恒大重點(diǎn)布局的一二線城市,已有媒體報(bào)道,鄭州、杭州等地樓市成交量急劇萎縮,賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。全國調(diào)控一盤棋,突如其來的政策變化會(huì)對(duì)恒大未來業(yè)績有何影響仍未可知。 恒大地產(chǎn)回A采用分拆的方式,資產(chǎn)注入完成后,凱隆置業(yè)將成為深深房大股東,凱隆置業(yè)的股東則不發(fā)生變化,仍是港股中國恒大。 這種資本運(yùn)作模式,類似雙匯發(fā)展和萬洲國際,但范圍和上市先后順序有所不同,雙匯發(fā)展在A股率先上市,主要是雙匯集團(tuán)在境內(nèi)資產(chǎn),之后雙匯集團(tuán)又將收購的海外資產(chǎn)和境內(nèi)資產(chǎn)打包,通過VIE結(jié)構(gòu)到香港上市融資一次,目的是償還海外收購之貸款。 中國恒大目前市值700多億港元,僅相當(dāng)于萬科的五分之一。如果中國恒大回歸A股成功,3年880億元的業(yè)績承諾,將對(duì)估值貢獻(xiàn)良多,以10倍估值計(jì)算,將可評(píng)估為2200億元,遠(yuǎn)超目前市值。 |
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