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從離婚買(mǎi)房者擠爆民政局,到*ST寧通B擬賣(mài)學(xué)區(qū)房保殼,再到北京300套房源1分鐘秒速清盤(pán),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎迎來(lái)了“瘋!。而成就這段“神話”的主要因素,則是在經(jīng)濟(jì)疲軟下,資金出口不斷收窄,熱錢(qián)集中流入樓市,杠桿高企。 業(yè)內(nèi)人士表示,當(dāng)前樓市成為各路資金流入的投資、投機(jī)和消費(fèi)熱點(diǎn),杠桿刺激加劇了房?jī)r(jià)飛漲!百I(mǎi)房一年勝過(guò)奮斗十年”、“上市公司靠賣(mài)兩套學(xué)區(qū)房保殼”,這種極端情況如果持續(xù)出現(xiàn),將會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無(wú)法轉(zhuǎn)型,同時(shí)醞釀越來(lái)越可怕的金融風(fēng)險(xiǎn),降杠桿、去泡沫勢(shì)在必行。 躁動(dòng) “鴿子籠”袖珍戶型被熱搶 25日,深圳樓市曝出單價(jià)近15萬(wàn)元6平方米的“鴿子籠”袖珍戶型被熱搶。 值得一提的是,與寸土寸金的香港袖珍戶型如出一轍的深圳“鴿子籠”戶型,甚至比香港認(rèn)為是牢籠的最小戶型16平方米還要小。而出現(xiàn)這種情況的原因,或是房?jī)r(jià)飆漲之下,人們對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)力承擔(dān)。 與之相對(duì)應(yīng)的是,樓市的虛火卻“溫暖”了面臨困難的上市公司。日前,被交易所實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示的*ST寧通B公告稱(chēng),擬出售兩套北京學(xué)區(qū)房,預(yù)計(jì)產(chǎn)生凈利潤(rùn)1200萬(wàn)元,旨在緩解公司當(dāng)前生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金緊張問(wèn)題。 公告稱(chēng),截至評(píng)估基準(zhǔn)日2016年7月31日,公司擬處置北京市西城區(qū)槐柏樹(shù)街11號(hào)樓兩套房產(chǎn),賬面價(jià)值為129.74萬(wàn)元,評(píng)估值為2272.62萬(wàn)元,增值額為2142.88萬(wàn)元,增值率1651.68%。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“以當(dāng)初購(gòu)入價(jià)7589元/平方米計(jì)算,增值幅度也超過(guò)13倍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他任何資產(chǎn)的升值! 事實(shí)上,現(xiàn)階段,在市場(chǎng)躁動(dòng)下,北京、上海、杭州、南京、廈門(mén)、合肥、鄭州等多地房?jī)r(jià)在短短半年至一年的時(shí)間內(nèi)翻倍,甚至連翻數(shù)倍,引發(fā)更多購(gòu)房者恐慌入市,而另一方面,隨著購(gòu)房者的蜂擁而入,房?jī)r(jià)進(jìn)一步被推升。 新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷表示,“大水漫灌”正沿著地面低洼路徑不斷擴(kuò)散,形成一個(gè)又一個(gè)熱點(diǎn)城市。投資客的卷土重來(lái),使樓市陷入電風(fēng)扇一般的熱點(diǎn)城市輪動(dòng)的房?jī)r(jià)泡沫陷阱。 火爆 居民購(gòu)房加杠桿已接近極限 不少業(yè)內(nèi)人士指出,若對(duì)一些關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行分析,則能看出目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在積蓄,但與此同時(shí),各路資金仍在源源不斷涌入樓市,進(jìn)一步吹大泡沫。 在“首付貸”產(chǎn)品被監(jiān)管層喊剎車(chē)之后,一些銀行或是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的“房抵貸”產(chǎn)品大行其道,一定程度上也助推了居民部門(mén)二次加杠桿。據(jù)媒體援引盈燦咨詢的數(shù)據(jù)顯示,2016年1至8月,涉及房地產(chǎn)抵押貸款的平臺(tái)約有200家。 牛熊交易室梳理的消息顯示,截至2016年6月底,中國(guó)個(gè)人房貸余額為16.55萬(wàn)億元,按此推算,到9月底房貸余額將達(dá)到17.9萬(wàn)億元左右。如果加上地產(chǎn)商、中介商提供的首付貸、消費(fèi)貸等近1萬(wàn)億元,也就是說(shuō)至少19萬(wàn)億元的杠桿資金卷入房市。值得一提的是,在2011年9月至今短短的5年時(shí)間,房貸余額從6.9萬(wàn)億元狂飆到17.9萬(wàn)億元。 居民加杠桿熱情空前。牛熊交易室表示,家庭部門(mén)在房?jī)r(jià)高位加杠桿已經(jīng)成為當(dāng)前熱點(diǎn)樓市高溫不退的重要特征。2016年前7個(gè)月新增房貸2.8萬(wàn)億元,約為2009年全年新增額的2倍。 數(shù)據(jù)顯示,2016年3月、6月購(gòu)房貸款占居民中長(zhǎng)期貸款比例均超過(guò)90%,此前該數(shù)據(jù)最高為2014年,當(dāng)時(shí)的占比只有85%。 值得注意的是,對(duì)于中國(guó)居民來(lái)說(shuō),最大的投資是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。因此,在房貸飆升的同時(shí),中國(guó)居民負(fù)債大幅提升。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)的居民杠桿率近年來(lái)增長(zhǎng)迅速,居民負(fù)債占整個(gè)GDP的比重從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%,而2016年有望達(dá)到44%。 同時(shí),低利率成為助推房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)杠桿。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2016年8月26日房企公司債融資規(guī)模達(dá)到6534.6億元,平均利率僅為5.16%,規(guī)模達(dá)到2015年全年的151%。 在此背景下,房企負(fù)債大幅增加。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,2015年,云南城投凈負(fù)債率為434%,同比2014年上升89個(gè)百分點(diǎn);綠地集團(tuán)凈負(fù)債率達(dá)384%,同比上漲51%,而考慮到永久債券凈負(fù)債率則高達(dá)388%。恒大方面,凈負(fù)債率也達(dá)261%,同比上漲72%,而考慮到永久債券凈負(fù)債率更是高達(dá)409%。 解圍 降資金杠桿勢(shì)在必行 25日,南京發(fā)布住房限購(gòu)政策,在主城區(qū)范圍內(nèi),已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,不得再新購(gòu)新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,不得再新購(gòu)新建商品住房。 南京市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,南京明確,針對(duì)不同的購(gòu)房需求,采取差別化措施,保護(hù)剛需和改善性購(gòu)房,打擊投機(jī)購(gòu)房。 對(duì)此,歐陽(yáng)捷表示,越來(lái)越多的地方政府加入了收緊購(gòu)房政策的行列。包括滬深在內(nèi),已有9個(gè)一二線城市接連出臺(tái)了調(diào)控措施,包括限購(gòu)及限購(gòu)升級(jí)、限貸升級(jí)、房?jī)r(jià)限漲幅、限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)、熔斷搖號(hào)等。 國(guó)務(wù)院參事、住建部原副部長(zhǎng)仇保興也持類(lèi)似觀點(diǎn)。日前,仇保興就表示,金融政策寬松與房地產(chǎn)部門(mén)的樓市調(diào)控目標(biāo)相互沖突是推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)全面上漲的另一關(guān)鍵原因。 “居民加杠桿,房?jī)r(jià)旋即暴漲!背鸨Ed說(shuō),部分金融衍生品更容易放大杠桿率,如果不注意監(jiān)管會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),并且,在房地產(chǎn)這樣的金融屬性較強(qiáng)的投機(jī)市場(chǎng),金融衍生品會(huì)以不同面目出現(xiàn)。 “全球前12大高房?jī)r(jià)城市中,中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家占了4席。地價(jià)高企,居民恐慌性搶房,新增貸款中大部分是房貸,這些都已經(jīng)釋放泡沫化信號(hào)!狈秸C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫跡象,貨幣超發(fā)和低利率刺激了新一輪房?jī)r(jià)、地價(jià)暴漲,絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高。 海通證券副總裁李迅雷表示,從目前看,中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)租金比大約為38.5倍,上海、北京、深圳、廈門(mén)、南京則均超過(guò)50倍,但按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),房?jī)r(jià)租金比在16.7-25倍之間為健康區(qū)間,超過(guò)25倍就是存在泡沫了。“如日本盡管是負(fù)利率國(guó)家,但房?jī)r(jià)租金比在20-25倍之間,屬于價(jià)值投資區(qū)域。因此,中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域了!
“熱點(diǎn)城市輪動(dòng)的電風(fēng)扇將要放慢腳步!睔W陽(yáng)捷認(rèn)為,接下來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)或于今年底到明年上半年進(jìn)入政策再收緊的第四輪短周期,投資客的狂歡將隨著貨幣政策調(diào)整而偃旗息鼓。 |
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