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繼蘇州、廈門、杭州之后,南京成為國(guó)內(nèi)第四個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市。 昨日,南京市政府出臺(tái)了主城區(qū)住房限購(gòu)政策明確,在主城區(qū)范圍內(nèi),已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,不得再新購(gòu)新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,不得再新購(gòu)新建商品住房。針對(duì)不同的購(gòu)房需求,采取差別化措施,保護(hù)剛需和改善性購(gòu)房,打擊投機(jī)購(gòu)房。 此次執(zhí)行限購(gòu)的主城區(qū)包括玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花臺(tái)、江寧和浦口八區(qū),不包括高淳、溧水和六合三區(qū),體現(xiàn)了調(diào)控政策的差別化和精準(zhǔn)化。 南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為:“南京是二線熱點(diǎn)限購(gòu)城市中,政策力度最為嚴(yán)厲的,可說是二線城市里第一個(gè)要大力度限購(gòu)的城市。其它限購(gòu)的蘇州、廈門、杭州等都是對(duì)本地人不限購(gòu),但本地人購(gòu)房需求還是很強(qiáng)的,而且對(duì)外地人的限購(gòu)也容易流于形式。然而南京的政策明確:南京本地戶籍的居民,如果手上擁有2套及以上住宅,不能再買新房,還是較嚴(yán)厲的! 新房虛火或傳導(dǎo)至二手房 孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為此次政策中的“差別化限購(gòu)”主要體現(xiàn)在本地人與外地人、新房與二手房限購(gòu)套數(shù)上:“南京的限購(gòu)對(duì)于本地人來說是限購(gòu)兩套,對(duì)外地人是限購(gòu)一套。這跟以前的限購(gòu)政策相比還是有區(qū)別的。另外一個(gè)差異體現(xiàn)在新房和二手房上。這次對(duì)于新房的限購(gòu),本地人可以買兩套新房,二手房沒有限制。目前來看,大部分投資投機(jī)需求都集中在新房市場(chǎng),而現(xiàn)在把這部分需求導(dǎo)入到二手房市場(chǎng),對(duì)于緩解目前過熱的新房樓市有幫助! 此外,對(duì)地區(qū)的差別化限購(gòu)也將使得購(gòu)買力流向不被限購(gòu)的高淳、六合等區(qū)域,而南京都市圈和周邊樓市也或因此受益,承接部分購(gòu)買力的轉(zhuǎn)移。 對(duì)于限購(gòu)政策的效果,南京房地產(chǎn)促進(jìn)建設(shè)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為:“此政策出臺(tái)會(huì)對(duì)南京的高地價(jià)高房?jī)r(jià)形成震懾,打擊市場(chǎng)預(yù)期和人氣。其中,受到限購(gòu)人群的購(gòu)房需求將被迅速冷凍,市場(chǎng)需求會(huì)大幅度萎縮,成交量將下行,有利于緩解當(dāng)前供求緊張的局面! 但是,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻認(rèn)為:“雖然南京出臺(tái)了限購(gòu)政策,但實(shí)際政策力度有限,外地戶籍可購(gòu)一套、本地戶籍可購(gòu)兩套。當(dāng)下南京庫(kù)存只有2個(gè)月,這種政策力度對(duì)市場(chǎng)影響有限! 搖號(hào)拍地未減土地“高燒” 此次限購(gòu)政策出臺(tái)在南京首次搖號(hào)拍地之后。9月23日下午,南京通過搖號(hào)賣出20幅住宅用地、收金475億元。 此前,南京出臺(tái)土地限價(jià)的“熔斷機(jī)制”,對(duì)土地實(shí)行最高限價(jià),如果網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)九成時(shí),開發(fā)商所建商品房須現(xiàn)房銷售;當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí),仍有2家以上單位繼續(xù)競(jìng)買的,將搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者,并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上附加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。 然而,20幅住宅土地?zé)o一例外進(jìn)入“搖號(hào)”環(huán)節(jié),這也意味著未來南京將面臨著現(xiàn)房銷售的局面。不僅如此,“搖號(hào)”方式并未能減緩南京土地“高燒”,20幅住宅用地的成交價(jià)再次刷新了南京各個(gè)區(qū)域的地價(jià),而熱門區(qū)域的土地價(jià)格已經(jīng)超過每平方米2萬元,這也再次推高了南京未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。 在土地“高燒”未能有效抑制的情況下,南京從需求端再次出手以期對(duì)樓市虛火進(jìn)行打壓。張輝認(rèn)為:“政策出臺(tái)后,開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期會(huì)有降低,后面的土地拍賣,預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)程度和最后成交地價(jià)會(huì)有一定的下滑! 事實(shí)上,從去年下半年開始至今,南京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒不退”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),在全國(guó)70個(gè)大中城市中,南京的新房?jī)r(jià)格同比漲幅一路加速,截止今年8月,南京新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)上漲19個(gè)月,價(jià)格同比上漲39%,超過北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市。 |
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