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滬深兩市上市公司中報(bào)披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,按照申銀萬國行業(yè)分類,137家上市房企營業(yè)收入總計(jì)5955.8億元,同比上漲39.5%;但歸屬母公司股東的凈利潤合計(jì)486.4億元,實(shí)現(xiàn)同比增長。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示,增收不增利,既有土地成本占房價(jià)總額比重過大的影響,同時(shí)也有房企自身重資產(chǎn)經(jīng)營模式的問題。 若以歸屬于母公司股東的凈利潤來與同屬于金融行業(yè)的商業(yè)銀行比較,今年上半年,上述137家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤總額僅占工商銀行1502億元的32%。對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示,房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的半年,但風(fēng)險(xiǎn)依然越來越大。 凈利率跌至約9% 值得一提的是, 137家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤為正的企業(yè)合計(jì)87家,占比為63.5%!蹲C券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算發(fā)現(xiàn),盡管2016年將是房企銷售額歷史上最高的一年,但上述137家房企銷售凈利率僅約為9%,比2015年成交慘淡時(shí)的10%也要低。事實(shí)上,對比近三年來A股上市房企總體表現(xiàn),增收難增利趨勢一直難以改變。 《證券日報(bào)》記者注意到,2016年上半年,137家房企平均每家公司去年歸屬母公司股東的凈利潤約為3.55億元,但實(shí)際上這一凈利潤指標(biāo)超過1億元的為67家,占比接近一半;而這一凈利潤指標(biāo)超過平均數(shù)3.55億元的上市房企只有28家,占比20%。 值得一提的是,在上述137家房企中,60家銷售凈利潤同比上漲,77家下滑,其中廣宇集團(tuán)高居凈利潤增長幅度榜首,為25952.4%;陽光股份增速下滑劇烈,為下滑7013.28%。 而華夏幸福、金地集團(tuán)、招商蛇口等大型房企凈利率增幅都在15%-35%之間。 來自中銀國際的一份行業(yè)研究報(bào)告顯示,2016年1月份-6月份,地產(chǎn)板塊主營業(yè)務(wù)收入同比增長37.52%,比去年末上升32.3個(gè)百分點(diǎn);板塊凈利潤同比增長7.73%,比去年末上升13.48個(gè)百分點(diǎn)。利潤率方面板塊總體毛利率為27.44%,較去年同期下降1.4個(gè)百分點(diǎn);板塊總體凈利率為9.62%,較去年同期下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。 該報(bào)告認(rèn)為,受益于房地產(chǎn)行業(yè)的回暖,板塊業(yè)績整體表現(xiàn)較符合預(yù)期,收入端和現(xiàn)金流端大幅回升符合行業(yè)上行趨勢,但土地成本居高不下繼續(xù)使毛利率承壓,而龍頭房企合作項(xiàng)目增多也導(dǎo)致了歸屬于母公司的權(quán)益比例下降,表現(xiàn)出凈利增速低于收入增速的現(xiàn)象。此外,房企的資產(chǎn)負(fù)債率基本保持穩(wěn)定,隨著銷售回款的增加和股權(quán)再融資的實(shí)施,整體加杠桿的意愿并不強(qiáng)烈。 盈利壓力增加 事實(shí)上,上述137家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤總額穩(wěn)中上升,但增長速度迅速放緩。 更重要的是,受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期影響,今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目可能是去年或者前兩三年拿地的項(xiàng)目,土地成本雖低于今年的拿地成本,但與當(dāng)時(shí)低迷的銷售市場相比,房企壓力并不低。 有數(shù)據(jù)顯示,2015年,全國土地成交價(jià)格同比上漲 11.3%,地價(jià)漲幅高于房價(jià)漲幅 3.9 個(gè)百分點(diǎn);尤其是一線城市土地溢價(jià)率攀升至近 30%,甚至出現(xiàn)地價(jià)高于房價(jià)情況。 鑒于此,今年凈利變動(dòng)幅度較大的個(gè)別企業(yè),有些純屬靠出售項(xiàng)目股權(quán)獲得的收益,從而一改虧損局面。有個(gè)別在一線城市握有成本較高的項(xiàng)目的房企也曾轉(zhuǎn)讓股權(quán),增加收益。 即使有實(shí)力在一線城市拿地的房企,由于全城豪宅化面積持續(xù)擴(kuò)大,能否靠增加產(chǎn)品附加值贏得高端客戶又是一大關(guān)卡。正如某豪宅銷售人士所言,“在北京有項(xiàng)目可賣固然好,但壓力其實(shí)更大,更焦慮”。 反觀今年的土地市場表現(xiàn)更是令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。今年前7個(gè)月,標(biāo)桿房企合計(jì)拿地為6241.75億元,合計(jì)建筑面積為9656萬平方米,平均拿地成本為6466元/平方米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4261元/平方米。也就是說,今年企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)51.8%。 據(jù)張大偉測算,今年內(nèi)合計(jì)有24家房企拿地金額超過百億元,在去年同期這一數(shù)字僅為16家。搶地企業(yè)已經(jīng)從國企到民企,開始全面出現(xiàn)。雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào),但土地成本卻明顯上漲,這些都嚴(yán)重影響了利潤率。 更值得關(guān)注的是,目前,廈門等熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)重新啟動(dòng)限購政策,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,疊加政策調(diào)控的出臺(tái),后續(xù)銷售增速將持續(xù)收窄,而目前一、二線城市地王頻出,將導(dǎo)致房企毛利率繼續(xù)下探,因此具有稀缺優(yōu)勢資源且利潤率保持高位的資源型房企有望受益行業(yè)加速整合,而中小房企退出或轉(zhuǎn)型仍是大勢所趨。 |
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