進入8月下旬后，上市房企進入中期業(yè)績密集發(fā)布期。當下經(jīng)濟尚未明顯回溫，一二線城市地價記錄卻被不斷刷新，重點城市房價在經(jīng)歷了年初的快速上漲后未見普遍回調(diào)。在信貸政策走向差別化、重點城市限購政策進入新一輪收緊通道時，不少房企與購房者一方面情緒高漲，一方面又對未來房地產(chǎn)走勢心有疑慮。

在這樣的背景下，今年的“中報季”看點不少，中期業(yè)績所反映的房企上半年策略變化值得關注。第一財經(jīng)記者梳理幾家上市房企最新發(fā)布的中報發(fā)現(xiàn)，品牌房企的業(yè)績報告中凸顯了一些共同的戰(zhàn)略判斷，如聚焦一二線城市，在高價地中發(fā)掘相對洼地;抓住國內(nèi)融資窗口期，降低外幣債務占比;積極探索新業(yè)務，培育新的業(yè)績增長點來對沖房地產(chǎn)主業(yè)可能存在的不確定性。

“聚焦”一二線城市

8月17日，幾乎同時，三家在港上市的內(nèi)地房企SOHO中國有限公司(00410.HK，下稱“SOHO中國”)、龍湖地產(chǎn)有限公司(00960.HK，下稱“龍湖地產(chǎn)”)、旭輝控股集團有限公司(00884.HK，下稱“旭輝集團”)公布了今年上半年的“成績單”。四年前從散售物業(yè)向持有物業(yè)轉(zhuǎn)型的SOHO中國仍然是堅守北京和上海，而龍湖地產(chǎn)與旭輝集團的財務數(shù)據(jù)也凸顯了聚焦一二線城市的戰(zhàn)略。

根據(jù)中報，今年上半年，龍湖簽約額約為385.9億元，同比增長78.4%，再創(chuàng)歷史新高。分區(qū)域看，該公司在長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域的簽約額占比分別為48.8%、20.4%、17.9%、11.7%及1.2%。第一財經(jīng)記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年龍湖的銷售結構中，96%的貢獻來自一二線城市，而2015年，龍湖在一線城市及重點二線城市銷售額占比也高達77%，比2014年相比提高了3個百分點。無獨有偶，旭輝集團2016年上半年完成合同銷售金額276億元，同比增長163%，該公司有約77%的銷售收入來源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長三角區(qū)域城市，有97%的銷售收入來源于一二線城市。

券商也關注到了上市房企的這一趨勢。中信建投研報指出，有成長表現(xiàn)的房企具備一個共性，即在過去兩年間加大對主流城市的布局，例如新城控股、華發(fā)股份、首開股份等，藉由長三角以及環(huán)渤海的提前布局，同比增速均超越200%。該研報稱，目前房企區(qū)域戰(zhàn)略趨同，專注一二線主流城市業(yè)已成為業(yè)內(nèi)共識。然而，共識之下也導致拿地難度不斷提升，一二線城市面粉貴于面包，房企在規(guī)模與盈利之間進退維谷，唯有時間換空間;三四線城市無人問津，區(qū)域整體低迷抬升去化風險，房企斷不敢貿(mào)然，擴張難題有待破解。

的確，在重點城市土地供給有限的現(xiàn)實下，房企對一二線的偏愛客觀上推高了土地的價格。8月17日下午，融信中國以110.1億元的價格摘地的消息在業(yè)內(nèi)傳開，該靜安區(qū)中興社區(qū)兩幅地塊折合樓面價超過了10萬元/平方米，這一價格瞬間刷新了全國最高單價記錄，也刷爆了地產(chǎn)人的朋友圈。

消息傳到香港。當天下午，在香港的業(yè)績發(fā)布會上，面對媒體鏡頭，不少房企高層都沒有繞過這個話題。SOHO中國董事長潘石屹對第一財經(jīng)等媒體記者感慨，上海新近成交的住宅地塊樓面價如此高，雖然7月出售的SOHO世紀廣場單價僅7萬多/平方米，但他仍然對這宗買賣很滿意。他說，宣布售出后，SOHO中國的股票就開始上漲，“做生意永遠不變的是市場高峰的時候出貨，低峰入貨”。幾乎同時，龍湖執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉也被問及：上述上海的高價地塊，龍湖是不是“不敢拿”?對此，邵明曉回答，龍湖參與了競拍，但價格最終超出了龍湖授權的價格。

開發(fā)企業(yè)要保證經(jīng)營的持續(xù)性及團隊的穩(wěn)定性，就必須儲備土地，但央企及部分中小型開發(fā)商今年掀起的“高價搶地潮”，一再刷新了人們的視聽，其核心原因還在于樓市成交分化，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明了這種分化。

國家統(tǒng)計局8月18日公布的2016年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有11個，上漲的城市有58個，持平的城市有1個，二手住宅價格與上月相比，價格下降的城市有12個，上漲的城市有51個，持平的城市有7個。分城看，一線城市由于去年同期基數(shù)相對較高，近期環(huán)比漲幅收窄明顯，7月份新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均進一步收窄;而絕大部分二三線城市由于去年同期基數(shù)相對較低，同比漲幅仍在繼續(xù)擴大。

房價居高不下，部分房企高舉高打，行業(yè)究竟風險幾何?對此，高和資本董事長蘇鑫分析稱，考量行業(yè)是否存在風險，關系到三個問題，即房價上漲由需求拉動還是投資與投資拉動，本輪落錘的高價地塊開發(fā)商是否能賺錢，開發(fā)商是否仍在沿襲傳統(tǒng)的資本滾雪球式博弈的模式，從這三方面看，行業(yè)存在風險是肯定的。

“從歷史看，除了三線城市，房企買高價地塊都可以賺錢，以前這個行業(yè)的波動是爬山型的波動，這一輪的低點比上一輪的高點還要高，所以只要捂得住，現(xiàn)金流足夠，就可以賺錢。但是如果不是這樣呢?如果是波浪型的波動呢?即使不像波浪一樣，它只是持平，你的金融成本就把你所有的利潤全部消化光。”蘇鑫說道。

對于是否要在自身聚焦的城市搶地，房企也各有邏輯。“到這種高價位時，我們認為通過快速開發(fā)達到所希望的毛利率是有挑戰(zhàn)的，(我們)膽子有些小。但為什么有些中小公司這么勇猛，藝高人膽大，可能有他們的邏輯，各家公司背后的邏輯是不一樣的，建議還是看看他們的報表，了解下背后的邏輯�！鄙勖鲿哉f，龍湖講究穩(wěn)健，原則是有回款的簽約、有利潤的增長，公司把穩(wěn)健增長放在第一位。

減外幣債、忙創(chuàng)新

產(chǎn)融結合的時代，房地產(chǎn)的競爭亦是資本的競爭。擁有上市平臺的品牌開發(fā)商，因為融資渠道相對多樣而具備騰挪不同種類債務的空間。去年以來國內(nèi)寬松的貨幣政策，為不少上市房企在境內(nèi)融資提供了窗口期。中報顯示，今年1月，旭輝發(fā)行境內(nèi)私募債人民幣20億元，利率為4.99%。得益于債務結構的優(yōu)化，旭輝平均融資成本也呈現(xiàn)持續(xù)走低的態(tài)勢。中報稱，旭輝融資成本較2015年再降低1.4個百分點，至5.8%。

還有一些企業(yè)選擇了在今年用內(nèi)債來替換外幣債，以降低匯率風險。2016年上半年，龍湖地產(chǎn)發(fā)行了81億元公司債，期限介乎于五年至十年，固定利率低至3.19%~3.75%。上月，龍湖又發(fā)行境內(nèi)人民幣公司債37億元，固定利率更低，為3.06%~3.68%，期限在五年至七年之間。借此，該公司綜合借貸成本自去年末的5.74%進一步降至5.18%，年期更延長至5.84年，達到歷史最優(yōu)水平。中報還顯示，該公司還著手降低外幣借款占比輔以一定比例的匯率掉期，以期降低未來的匯兌損失，目前，其外幣借款占比已降至22.3%。

SOHO中國也是如此。該公司兩年前就決定快速改變債務結構，以人民幣債替換部分美元債。根據(jù)中報，截至今年6月底，SOHO中國提前償還了境外銀團貸款美元6.44億元和港元40.5億元，提前贖回了境外優(yōu)先票據(jù)美元2.53億元，使得公司目前的外匯債務比例從去年年底的56%降至今年年中的6%，優(yōu)化了負債結構，規(guī)避人民幣貶值風險。同時負債成本下降至4.4%，凈負債率約37%。

近幾年來，在房地產(chǎn)市場告別快速增長周期后，一些國內(nèi)品牌開發(fā)商將一部分精力放在了嘗試創(chuàng)新型業(yè)務上。如業(yè)內(nèi)熟知的萬達積極尋求向文化、旅游產(chǎn)業(yè)等方向轉(zhuǎn)型，萬科在北京嘗試“無限系”產(chǎn)品、推出戶型定制概念，SOHO中國大力發(fā)展短租辦公產(chǎn)品SOHO 3Q。連一向低調(diào)的龍湖，也初次在公開場合介紹了創(chuàng)新業(yè)務的發(fā)展現(xiàn)狀。龍湖董事長吳亞軍在8月17日的業(yè)績會上對媒體透露，龍湖已經(jīng)在長租公寓和聯(lián)合辦公上研究了較長時間，并組建了團隊。她透露，目前龍湖已針對長租公寓和聯(lián)合辦公推出了“冠寓”和“一展空間”兩個品牌，預計在三年內(nèi)，龍湖將做300處長租公寓，20個聯(lián)合辦公項目，布局主要是一線和二線城市核心地段。

這些目前在上述房企的業(yè)績占比中還非常小的新業(yè)務，未來是否會成為房企新的業(yè)績增長來源，目前還尚未可知。針對房地產(chǎn)業(yè)未來的機會，蘇鑫分析，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由制造業(yè)向服務業(yè)轉(zhuǎn)變，各種有很大的變化，也有很多的機會。他以商業(yè)地產(chǎn)為例稱，城市更新、資產(chǎn)證券化都將給輕資產(chǎn)運營的商業(yè)地產(chǎn)公司帶來新的機會，企業(yè)應用互聯(lián)網(wǎng)思維和金融思維來創(chuàng)新。