房?jī)r(jià)高位加杠桿或存風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。雖然熱點(diǎn)城市樓市“高溫”似難消退，但政策環(huán)境約束已經(jīng)增強(qiáng)。近日，中央政治局會(huì)議提出“要抑制資產(chǎn)泡沫”，部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控措施降溫土地市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)也正逐步改變對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)市場(chǎng)終將回歸于理性。預(yù)期未來一段時(shí)間，房?jī)r(jià)持續(xù)高位上漲的可能性將會(huì)顯著下降。在這個(gè)過程中，需要高度關(guān)注房?jī)r(jià)高位大幅上漲期間購(gòu)房人加杠桿可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的大幅上漲，應(yīng)該說在相當(dāng)程度上受到投資投機(jī)性資金的驅(qū)動(dòng)，購(gòu)房人在房?jī)r(jià)高位加杠桿的特征較為明顯。據(jù)中國(guó)人民銀行金融機(jī)構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2016年6月末，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額16.55萬億元，同比增長(zhǎng)30.9%，增速比上季末提高5.4個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高16.6個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額新增2.36萬億元，約為6月末存量個(gè)人購(gòu)房貸款余額的14%，同比多增1.25萬億元�？紤]到存量個(gè)人購(gòu)房貸款因還本付息自然減少的因素，今年上半年實(shí)際新發(fā)放個(gè)人購(gòu)房貸款規(guī)模要超過2.36萬億元。而此前市場(chǎng)上廣泛流行的“過橋貸”、“首付貸”、“贖樓貸”、“眾籌買房”，以及“轉(zhuǎn)按揭”等不合規(guī)住房融資，雖然便利了住房交易，但實(shí)際上加重了購(gòu)房人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，變相降低了住房按揭貸款的首付款比例。特別值得注意的是，金融機(jī)構(gòu)在住房抵押貸款發(fā)放過程中，往往會(huì)過度依賴住房抵押給予貸款的安全邊際，忽視了對(duì)借款人收入真實(shí)性的核實(shí)和可持續(xù)性的分析。在對(duì)借款人收入狀況核實(shí)的實(shí)務(wù)操作中，受銀行委托的第三方機(jī)構(gòu)大多通過電話完成形式上的核查。

目前，我國(guó)個(gè)人住房貸款不良率遠(yuǎn)低于其他類型信貸資產(chǎn)，是金融機(jī)構(gòu)持有的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。但隨著住宅市場(chǎng)理性回歸，需要高度警惕房?jī)r(jià)高位大幅上漲時(shí)期購(gòu)房人加杠桿可能觸發(fā)的“負(fù)資產(chǎn)”風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，1998年住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非沒有“負(fù)資產(chǎn)”的先例。2013年，由于房?jī)r(jià)在前期過度炒作后持續(xù)下跌，溫州就曾出現(xiàn)不少“負(fù)資產(chǎn)”案例。據(jù)香港金管局發(fā)布數(shù)據(jù)，2016年二季度香港“負(fù)資產(chǎn)”住宅按揭貸款宗數(shù)為1307宗。在2008年國(guó)際金融危機(jī)期間和2003年二季度“SARS”經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，香港“負(fù)資產(chǎn)”住宅按揭貸款宗數(shù)分別達(dá)到10949宗和105697宗。當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款的大幅增長(zhǎng)，不排除來自部分不符合貸款收入條件購(gòu)房人群的貢獻(xiàn)。收入狀況的不穩(wěn)定性，巨大的還本付息負(fù)擔(dān)，都將構(gòu)成個(gè)人購(gòu)房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。特別在住房過快上漲后的理性回歸，很有可能會(huì)觸發(fā)個(gè)人購(gòu)房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，值得高度警惕。

綜合來看，首付款比例所能給予銀行的安全邊際，是以借款人收入狀況及持續(xù)性符合個(gè)人購(gòu)房貸款條件為前提的。如果完全依靠抵押資產(chǎn)維持個(gè)人購(gòu)房貸款質(zhì)量，那么不僅在法律上存在障礙（如高法不允許法院對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋進(jìn)行拍賣、變賣或者抵債），而且在市場(chǎng)上處置也存在變現(xiàn)難題。因此，堅(jiān)守審慎合規(guī)，不為房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性行為推波助瀾，理應(yīng)成為金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)底線。